Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация. Высшим органом управления жилищного кооператива является… Кто отвечает за правление ЖСК

Создание ЖСК начинается с заседания участников долевого возведения многоквартирного здания , которое формируется инициативной группой пайщиков. Итак, давайте поговорим о том, как создать ЖСК?

Пошаговая инструкция :

1. На собрании учредителей, голосовавших за возникновение учреждения принимается решение о формировании общества .
2. Решение будет иметь подоплеку для дальнейшего хода в разе обладания голосами дольщиков, располагающих желанием вступления в предприятие. При этом исчисление их не должно быть менее 5 и превышать число жилых метров в будущем домострое.
3. При вступлении в ЖСК человек заполняет заявление с указанием размера пая , решение о приеме дольщика выносится на собрании.
4. Возможностью вступления располагают лица, которым уже 16 лет и юридические лица.

Таким образом, решение об организации жилищного кооператива принимается как дольщиками, так и учредителями.

Посредством собрания рассматриваются следующие детали :

• создание и регистрация учреждения;
• объем долей вступительных, членских и правовых внесенных пайщиками;
• избирается руководящий состав;
• изучается план итоговых мероприятий возведения многоквартирного дома;
• выполняется расчет долей в окончании возведения многоэтажки;
• утверждается устав согласно ст. 113 ЖК РФ.

Теперь, давайте более детально рассмотрим документы, которые участвуют в создании жилищного кооператива.

Уставной документ

Устав необходим для оформления юридического лица в требуемых органах и есть основной учредительной бумагой.

В уставе указывается следующая информация :

• наименование учреждения;
• адрес расположения;
• предмет и цель рабочей активности;
• способ зачисления в пайщики;
• правила выхода или исключения из общества;
• ответственность за невыполнение требования;
• порядок выполнения решений органами управления и контроля;
• способ избавления от убытков;
• метод реорганизации и удаления предприятия.

Во время формирования устава нужно учитывать, что с целью финансирования строительства для удобств, следует оформить организацию, как бесприбыльную . С этой целью следует создать четкую формулировку списка видов основной его , учитывая требования закона о налогообложении прибыли предприятий.

Паевые взносы

Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав , также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.

Имущество организации, как всех юр. лиц, есть собственностью. Жилые помещения не являются собственностью предприятия только тогда, когда за него внесен пай.

Также уставом предусматривается предоставление паевого взноса для покрытия убытка организации , который документально отражается в конце года. Данную долю необходимо внести на протяжении 3 месяцев после сформирования ежегодного баланса. При невнесении кем-то из членов паевого взноса, ответственность ложится на плечи прочих участников.

Однако прибегать к дополнительным взысканиям следует в крайних случаях , когда предприятие исчерпало весь свой лимит.

Схема организации ЖСК

Для того чтобы ЖСК обрело юридическую силу и законность, проводят оформление в органах государственной регистрации соответственно ст. 51 ГК РФ , Федерального закона от 08.07.01 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Перечень бумаг требуемых для того, чтобы открыть ЖСК :

1. Заявление о государственной регистрации ЖК по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года № 000.
2. Заявление резервируется подписью уполномоченного лица, которая располагает подтверждением нотариуса.
3. Протокол общего заседания, располагающий подписями всех участников.
4. Устав в 2-х экземплярах, 1 для регистрирующего органа.
5. Бумаги, подтверждающие наличие уставного капитала или имущества и стоимость в денежном эквиваленте.
6. Квитанция об оплате государственного налога, который соответствует десяти необлагаемых минимумов граждан.

Данная процедура в отношении кооператива реализуется в 5-дневный рабочий срок . За это время осуществляется занесение подробных данных в Единый Государственный Реестр Юридических Лиц, информация об организации фиксируются в реестре на основании предоставленной папки документов в МИФНС.

После процедуры предприятие обладает статусом юр. лица , а граждане в составе именуются с ч. 5 ст. 112 ЖК РФ.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Документы требуемые для регистрации, обязательно заполняются на государственном языке , а регистрационная карточка печатными литерами. Все подписи нотариально зарезервированы.

Следующие шаги для регистрации жилищного кооператива :

1. После получения регистрационных документов предприятие включают в Единый реестр предприятий и организаций в статистических органах.
2. Выполнить изготовление печатей и штампов.
3. Оформление ЖСК в Пенсионном фонде.
4. В Фонде общеобязательного социального страхования.

Чтобы правильно подготовить бумаги, необходима такая информация :

• полное и сокращенное название юридического лица;
• сведения о руководстве, обладающем правом выполнения работы без доверенности, действующего от имени учреждения - Генеральный директор, управляющий и прочий высший состав;
• при наличии ограничений, срок действия полномочий данных лиц;
• виды мероприятий, которые обязано осуществлять данное юридическое лицо;
• адрес, место нахождения, контактные данные;
• сведения о лицах, состоящих в правлении.

Протокол о создании жилищного кооператива

Протокол первого учредительного собрания является еще одной важной бумагой, необходимым во время оформления юр. лица. Существует определенный порядок его ведения, что четко видно в экземплярах данного протокола.

С 2014 года этот образец претерпел некоторые изменения в оформлении заседания юридических лиц и само содержание первого учредительного заседания изменилось. Все необходимые бумаги с Протоколом и заявлением по требуемой форме предоставляются в регистрационные структуры.

В первом протоколе имеется информация о создании предприятия, названии, об уставном капитале, составе создателей и их долях в капитале. Первым учредительным протоколом резервируется факт выбора руководителя.

Протокол содержит информацию о повестке дня, имеющей значение для оформления организации.

Все учредители теперь становятся заявителями , что значит, что все подписывают у нотариуса заявление по форме Р11001.

А в документе указывается один учредитель, ответственный за государственное оформление и оплату пошлины.

Все долевики обязаны находиться при сдаче пакета документов в ИФНС или дать разрешение представителю заверенное у нотариуса на сдачу и получение документов.

Положение членов

При принятии гражданина в соучредители, ему предоставляется помещение соразмерное внесенным паям . Данное решение становится подоплекой для заселения жильца в дом. Только на основании членства в кооперативе возможно владение, пользование и распоряжение выделенной территорией.

Член или определенное их количество обладает правом на пай. Размер паевого взноса фиксируется .

Приобрести документы на право собственности жильем, можно только в итоге полного внесения пая.

На обладание недвижимостью в многоквартирном кооперативном доме распространяются права гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (129 ЖК).

ЖК РФ, Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Если член кооператива не выплатил полностью взнос, хочет выехать, он имеет на это право с согласия пайщика и правления кооператива. Если отъезд носит временный характер, эти жилые метры сдаются в съем. Также в аренду, сдаются пустые помещения до появления владельцев.

Основания для прекращения участия в организации жилищно-строительных, жилищных кооперативов , закреплены в ст. 130 ЖК :

• добровольным выходом пайщика;
• исключение участника из кооператива большинством;
• ликвидация юридического лица, который есть пайщиком;
• устранение жилищно-строительного кооператива;
• скончания человека, который есть соучредителем жилищного учреждения. В данном случае родственники обладают правом преимущества на вступление в общество и распоряжение соответствующей жилплощадью.

Если исключен из кооператива пайщик, не выплативший полностью взнос, пай ему принадлежащий возвращается в течение 2 месяцев в соответствии со ст. 132 ЖК. В случае сноса дома принадлежащего учреждению работают статьи 32 и 86 в отношении членов кооператива.

ЖК РФ, Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Заключение

Создание жилищно-строительного общества не обладает какой-либо особенной спецификой. Именно от качества составления зависит способ оформления в налоговых органах.

Ключевым моментом является составление устава , особенно в месте описания видов обязанностей, целей, задач и ликвидации организации.

Надеемся статья помогла вам не только узнать о жилищном кооперативе, как создать учреждение, но и о том какие документы для этого необходимы.

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны. В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц. С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц. Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов. Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц. Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным. Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным
формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК). Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц. Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК. Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака. Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

1. Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
2. Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.

Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

Ревизионная комиссия должна выполнять такую работу:

1. Ежегодно (можно чаще) проводит запланированную проверку бухгалтерии и хозяйственной части ЖСК.
2. Общему собрании передает отчет о проделанной работе, состоянии финансовых дел, исполнении бюджета, суммы членских взносов.
3. Проводит внезапные проверки бухгалтерских и иных документов. Для этого ему предоставляется возможность доступа ко всем бумагам жилищного кооператива.
4. Представляет регулярные отчеты общему собранию пайщиков ЖК о результатах своих трудов. Одного из своих членов она делает председателем ревизионной комиссии.
5. Управление имеющимся у собственников многоквартирным домом осуществляется указанными органами.

Заключение

Действующий ФЗ и другие нормативные акты гласят, что в уставе ЖСК должны быть данные:

1. Название ЖСК.
2. Где оно находится (точный фактический и юридический адрес).
3. Понятие целей и задач создания.
4. Способ принятия новых членов в кооператив.
5. Способ прекращения членства.
6. Способ получения взносов (в том числе паевых).
7. Из чего состоят паевой, вступительный и иные взносы.
8. Какая ответственность наступает для нарушителей обязательных платежей.
9. Понятие о способах управления и их компетенции.
10. Понятие о способах контроля над кооперативом.
11. Способ принятия постановлений (когда необходимо единогласие, а когда квалифицированное большинство).
12. Как члены кооператива будут покрывать дефицит бюджета.
13. Порядок изменения или прекращения работы.
14. Иные моменты, которые не противоречат ФЗ и Жилищному Кодексу РФ.

Государство регистрирует ЖК по действующим законам, касающихся юр. лиц. Участвовать в жилищно-строительных объединениях могут любые организации и предприятия. Роли юридических и физически лиц в объединении равные.

Созданные организации, виды которых описаны выше, способны помочь многим людям в решении своих проблем с жильем. Плюсом к этому является возможность непосредственного участия в разрешении текущих вопросов.

МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?

Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?

Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.

Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».

Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.

Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.

Фабула дела

В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.

Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».

До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):

«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.

ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.

Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).

Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».

Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.

Справедливое решение

Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:

Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.

Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.

Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.

Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.

Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.

Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.

Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»

Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.

Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.