Отказаться от управления мкд управляющей компании. Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания

Многие граждане часто жалуются на то, что обслуживающие и ресурсоснабжающие организации нередко отказывают в помощи при устранении аварийных ситуаций в их квартире на основании того, что у граждан имеются неоплаченные коммунальные счета.

Вот только один пример из реальной жизни: в старой «хрущевке» по договору социального найма проживают пожилая женщина с дочерью и двумя внучками. По оплате коммунальных услуг у них, как, впрочем, и у многих других россиян (вполне, кстати, ранее платежеспособных), за последние два года накопился довольно весомый долг. И вот у них в один прекрасный день неожиданно замыкает электропроводку (которая была проложена еще в прошлом веке при строительстве дома). До пожара, слава богу, не дошло, но прихожая и санузел остались обесточенными. Ответственная квартиросъемщица, естественно, первым делом звонит диспетчеру управляющей компании с просьбой о помощи. Представитель же УК ей в ответ заявляет, что по данному адресу сотрудники выезжать не будут. Во-первых, потому, что по этому адресу имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги. Во-вторых, это, дескать, вообще не зона ответственности управляющей компании, поскольку имущество не общедомовое, а обслуживание индивидуального осуществляется исключительно на возмездной основе. В аналогичном ключе выдерживают свой ответ и представители ресурсоснабжающей организации, до которых квартиросъемщики дозваниваются следом.

«СП» поинтересовалась у юристов, насколько вообще правомерна такая позиция представителей УК и ресурсоснабжающих организаций с точки зрения действующего законодательства? Или же действительно наличие задолженности по оплате поставок одного или нескольких ресурсов автоматически обрекает должника на «изоляцию»?

Адвокат Олег Сухов считает, что в этом случае следует вспомнить «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые были утверждены Правительством РФ постановлением № 354 от 6 мая 2011 года № 354 вообще и пункт 114 в частности.

— Согласно ему, — рассуждает эксперт, — приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг отнюдь не равнозначно расторжению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Соответственно, права и обязанности сторон, включая и управляющую компанию, не могут быть прекращены с того момента, когда жильцам-должникам обрывают поставку того или иного ресурса. В вышеупомянутых «Правилах» присутствует еще пункт 122. Где говорится о том, что приостановление оказания коммунальных услуг не должно приводить к нарушению установленных законом требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Кроме того, уточняет он, до сих пор еще никто не отменял и «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которые были утверждены российским Правительством 28 января 2006 года Постановлением № 47.

— В двенадцатом пункте документа указано, что жилое помещение должно быть оборудовано соответствующими инженерными системами, к которым относятся электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, лифты, вентиляция, отопление и так далее. При этом в пунктах 13 и 14 отмечено, что казанные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, а также быть размещены и смонтированы в порядке, предусмотренном требованиями безопасности. Соответственно, сотрудники управляющей компании были обязаны принять меры к устранению неисправности.

Что ж, были обязаны, но, тем не менее, не оказали. Интересно, а могут ли граждане должники каким-либо образом заставить коммунальщиков принять соответствующие меры к устранению неисправности, и на основании каких законов или положений это можно сделать? Могут ли пострадавшие искать справедливости, скажем, в суде, выдвинув коммунальщикам претензии за бездеятельность в случае аварии? Насколько велик шанс на успех в этом случае?

Да, подчеркивает Олег Сухов, подразумевается, что жильцы имеют возможность подать против обслуживающей их дом фирмы гражданский иск. Однако шансы на успех в данном случае, на его взгляд, сложно оценить.

— С одной стороны, — рассуждает он, — действия коммунальщиков явно противоречат букве закона. С другой стороны, имеющаяся по делам такого рода судебная практика достаточно бедна: должники активно пытаются добиться снижения размера долга или его аннулирования, однако мало кто из их числа все-таки решается настаивать на принуждении управляющей компании к исполнению прописанных в договоре обязанностей.

Но если человек имеет на что-то вполне законное право, однако не осмеливается настаивать на этом, значит, он чего-то боится? Принимая во внимание тот факт, что многие нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства слишком запутаны, сложны для понимания и нередко противоречат друг другу, можно предположить, что опасаются люди как раз несовершенного законодательства, регулирующего отношения должников с ремонтниками. Какие же «косяки» имеются у действующих законодательных норм и реально ли их как-то избежать? Могут ли представители юридического сообщества предложить какие-то варианты «разруливания» подобных ситуаций, которые стоит принять во внимание законодателям в будущем?

Но как раз-таки закон сам по себе достаточно четко регулирует взаимоотношения должников с представителями ЖКХ, резюмируют эксперты-юристы. Острыми и болезненными возникающие в этом случае конфликты делает тот факт, что обеим сторонам зачастую свойственны как полная правовая безграмотность, так и абсолютный юридический цинизм. И главная проблема, считают многие из них, заключается не в несовершенстве норм закона, а в трех моментах: недостатке правоприменительной практики, незнании действующего законодательства и откровенном пренебрежении его требованиями.

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора пре­дусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Односторонний отказ от договора

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, во­первых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во­вторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

Расторжение договора в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из­за технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ - расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;

Исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;

Из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии каких­либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.

После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом

ЖК РФ подробно регулирует правила и нормы исполнения договора, которые должны быть соблюдены в период его заключения. Однако основные положения по расторжению контракта не предусматриваются. Поэтому возникают много вопросов, в результате чего собственники квартир обращаются за юридической помощью. Законодательные акты в Жилищном Кодексе лишь слегка касаются ГК РФ. При этом вид заключения контракта по управлению жилым многоэтажным домом не предусматривается. В результате у жителей возникают различные проблемы, которые требуют решения в незамедлительном порядке.

Можно ли отказаться от управляющей компании?

Если управляющая организация подняла вопрос о повышении стоимости коммунальных услуг или не предоставляет должных функций, собственники квартир вправе отказаться от такой компании. Как гласит статья Жилищного Кодекса Российской Федерации, расторжение договора предусматривается в соответствии с гражданским законом. Исключением могут быть положения ЖК РФ, когда в нем устанавливаются другие правила и нормы, в отличие от статей в Гражданской области. Если вы не знаете, можно ли отказаться от услуг управляющей компании, необходимо действовать согласно Жилищному законодательству.

Как отказаться от управляющей компании — пошаговая инструкция

Управляющая компания может самостоятельно расторгнуть договор с собственниками многоквартирного дома, если те не удовлетворяют ее требования. Если отказаться желают владельцы имущества в конкретном доме, необходимо сделать следующее:

1. Принять соответствующее решение об отмене обслуживания нужно до окончания срока заключенного договора.
2. Если вовремя не успеть, договор будет продлен. В итоге процедуру по отмене можно запустить не раньше чем через 12 месяцев.
3. Проведите собрание всех проживающих жильцов в доме.
4. Каждый из них должен получить копию заявления о расторжении договора в письменном виде.
5. Протоколы направляются в руководящие инстанции.

Только после проведенных выше действий отказ будет сформулирован согласно законодательству Российской Федерации.

Как отказаться от ЖКХ и создать ТСЖ?

Многие считают, что создание товарищества собственников будет проходить очень долго. В сегодняшней практике этот процесс может затянуться до полугода. Но как известно, ничего невозможного нет. Множество домов уже зарегистрированы как ТСЖ. Сделали это обычные люди.

Если возникнут в процессе пользования многоквартирным домом трудности, на помощь придут юристы по Жилищным делам, которые разбираются в каждой мелочи. Поэтому если вы не знаете, как правильно отказаться от услуг управляющей компании, юристы в вашем распоряжении.

Список документов

Если вы не знаете, что нужно для того, чтобы отказаться от управляющей компании, предоставьте следующий список документов:

• Контракт, который был подписан обеими сторонами: собственниками и управляющей компанией;
• Протокол собрания;
• Заявление о том, что жильцы отказываются от услуг, которые предоставляет жилищная организация;
• Свидетельства о том, что квартиры принадлежат собственникам.

Если с управляющей компанией возникнут проблемы, ее можно сменить в ускоренном порядке.

Образец заявления об отказе услуг управляющей компании

Зарегистрироваться в другой УК просто. Организуйте группу жильцов, с помощью которой можно провести собрание. На нем будет решено, необходима ли смена организации и какая является лучшей. В процессе переговоров в письменном виде составляется протокол. Главное — выразить общее мнение и чтобы другие участники собрания его поддержали. Чтобы вы не стали жертвой мошенников, изучите многочисленные отзывы о ней, которые присутствуют в интернете. Многие услуги УК предоставляются как платно, так и бесплатно. Образец заявления об отказе услуг управляющей компании можете скачать здесь.

Можно ли отказаться от управляющей компании и не выбирать новую?

Если осуществляется отказ от Управляющей организации, в обязательном порядке необходимо подобрать новое учреждение, которому доверяете. Если заключенный контракт потерял юридическую силу в результате окончания срока, отказ от услуг происходит легко. Поэтому оптимальный вариант — подождать окончание срока. Но существуют обстоятельства, которые влекут за собой досрочную отмену услуг, оказываемой конкретной УК. К примеру, она не выполняет свои основные обязательства и уклоняется от жилищных вопросов. Вы можете отказаться от нее и начать процесс ТСЖ.

Порядок отказа управляющей компании от управления домом

Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает статьи, которые указывают на основания отказа от исполнения договора с конкретным домом. Отказаться она не может в силу той причины, что договор является публичным делом. Таковым признается контракт, который был заключен с организацией по предоставлению услуг, включая продажу товаров, выполнению работ и так далее.

В каких случаях управляющая компания может отказаться от управления домом?

Компания не может самостоятельно отказаться от многоквартирного дома. При необходимости, ей предоставляется лишь право отменить курирование. Окончательное решение принимают собственники. Если организация обращается в суд, то договор может быть расторгнут по решению суда в принудительном порядке. Если собственники отклонят такое предложения, то договор продолжает действовать и УК должна нести ответственность за выполнение своих обязательств.

Если УК прекратила исполнять свои обязательства вне зависимости от решения собственников на общем собрании, они имеют право обратиться в судебные органы с соответствующей жалобой. Письмо должно включать описание недобросовестного поведения и невыполнения договорных обязательств. Если решение суда будет принято в пользу собственников, они получат моральную компенсацию в денежном эквиваленте.

1 Комментарий

Вы не вошли. Войдите, чтоб оставить комментарий.

Оксана

Здравствуйте! Хотим всем домом отказаться от Управляющей компании. Как правильно это сделать? С чего начать?

Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам?

Часто между собственниками и представителями управляющей компании пробегает так называемая чёрная кошка. Стороны, не удовлетворены сотрудничеством друг с другом по ряду причин.

Собственником кажется, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. В свою очередь, представители управляющей компании сетуют на то, что собственники ненадлежащим образом выполняют пункты договора.

Очень часто мы сталкиваемся с расторжением договора между сторонами ввиду отказа собственника от сотрудничества. Достаточно редко случаются ситуации, когда сама управляющая компания может осуществить действия по расторжению договора .

Имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом? В каком случае это может произойти, что повлечет, а главное, как избежать подобного инцидента мы расскажем в нашей статье.

Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?

Управляющая компания это орган, который обязуется обслуживать многоквартирный дом .

Вряд ли сами собственники могли бы скооперироваться и надлежащим образом содержать постройку.

Поэтому подобные действия осуществляют специальные организации, в которой составлен договор .

Жильцы получают услуги, которые осуществляют систематически, управляющая компания получает оплату своих услуг. Всё честно.

Однако, иногда возникает ситуация, которая заставляет управляющую компанию требовать расторжение договора. Очень часто они связаны с тем, что жильцы, так или иначе, нарушают права управляющей компании.

Причины

Может ли управляющая компания в одностороннем порядке расторгнуть договор? Давайте рассмотрим основные причины, которые могут стать основанием расторжения договора управления по инициативе управляющей организации.

В первую очередь поговорим о таком важном процессе, как лицензирование. Каждая управляющая компания должна получить лицензию на осуществление своей деятельности. Подобная норма, прописанная законодательством, является обязательным условием для функционирования организации.

Поэтому, часто управляющие организации, которые не хотят нарушать закон перед собственником , в случае, если они не прошли процедуру лицензирования, самостоятельно сообщают об этом жильцам.

При этом, самостоятельно являются инициатором разрыва отношений. Но, к сожалению, подобных компаний очень мало, и зачастую, как следует из судебной практики, сотрудником компании проще осуществлять деятельность без лицензии, нежели чем отказываться от оплаты своих трудов.

Очень часто такое происходит ввиду того, что все денежные средства, которые были собраны жильцами, или иным образом полученные в виде дотаций, были израсходованы на какие-либо мероприятия по благоустройству дома.

Или же, вовсе, недобросовестные сотрудники присваивали денежные средства себе. В виду отсутствия средств на осуществление работы, управляющая компания объявляет себя банкротом, и самостоятельно является инициатором разрыва отношений с многоквартирным домом.

Иногда сотрудники управляющей компании устают от взаимодействия с жильцами . Иногда их требования бывают неадекватными, не соответствуют действительности, они могут быть исполнены.

Тоже самое касается ситуации в случае, если жильцы не соблюдают пункты договора , которые прописывают их обязанности в отношении управляющей компании. Например жильцы отказываются платить за использование ресурсов, а также за содержание многоквартирного дома. Не получая оплату за свой труд и старания управляющая компания вынуждена прервать отношения с жильцами.

Существует еще масса причин, которые могут стать основаниями для разрыва отношений. Если вы нуждаетесь в более подробном освещении вопроса, рекомендуем вам ознакомиться с судебной практикой по данному вопросу.

О том, что такое управление МКД управляющей компанией, а также о преимуществах и недостатках УК перед другими формами управления, вы можете узнать на нашем сайте.

Пошаговая инструкция

Как управляющей компании отказаться от управления домом? Теперь, когда мы перечислили все основания, прибегнем к изучению пошаговой процедуры расторжения отношений компании с жильцами.

1. В первую очередь жильцов необходимо уведомить о том, что разрыв отношений предстоит в ближайшее время. Для этого сотрудники управляющей компании должны инициировать собрание. Они должны оповестить жильцов надлежащим образом о том, когда состоится собрание и где.
2. Далее, в ходе собрания сотрудники управляющей компании должны огласить причины , которые повлекли подобное решение.

Обязательно должны быть предложены процедуры медиации, то есть примирения . Сотрудники управляющей компании должны предложить жильцам возможность урегулировать споры, если таковое возможно. Если же подобное невозможно, если собственники не согласны выполнять требования управляющей организации, необходимо осуществлять процедуру разрыва отношений дальше.

Протокол собрания фиксируются секретарем, на нём ставятся соответствующие подписи.

Управляющая компания подает в местную администрацию заявление , в котором объясняет причины расторжения договора.

С жильцами составляется акт , в котором они принимают дом, а также общедомовое помещение в своё управление. После этого сотрудники управляющей компании должны подать соответствующие документы заявления в Госжилнадзора, местную Жилищную инспекцию, а также в Налоговую инспекцию. Все эти органы, так или иначе, но контролировали как финансовую, так и хозяйственную деятельность организации. Теперь их необходимо оповестить о том, что вы больше не осуществляете подобную деятельность по управлению многоквартирными постройками.

После того, как мы падали заявление, а также ознакомились с процедурой расторжения договора, управляющая компания может потихоньку разбирать офис. Жильцам дается ровно месяц на то, чтобы избрать себе другой способ управления . В этот месяц управляющая компания должна завершить начатые работы, а также постепенно сдавать собственникам помещения в многоквартирном доме для приёмки.

Спустя месяц после того, как компанией были поданы заявления о расторжении отношений в соответствующие органы, отношения разорваны.

Читайте нашу статью о том, в каких случаях управляющая компания имеет право выписывать предписания собственникам.

Основания расторжения договора в одностороннем порядке

Как мы уже перечислили выше, основаниями являются , как невозможность управляющей компании осуществлять свою деятельность ввиду собственных причин, например банкротство или отсутствие лицензии, а также неисполнение собственниками пунктов договора, например оплата счетов за услуги ТСЖ.

Документы

Управляющая компания передает все документы , которые велись ей на протяжении длительного времени жильцам.

К ним относятся планы, отчеты о проделанной работе, финансовые документы, бухгалтерия, а также договора с ресурсообеспечивающими организациями.

Кроме того, управляющая компания должна предоставить собственникам выписку по счёту дома о том, сколько средств осталось в распоряжении жильцов.

Сама управляющая компания оставляет соответствующее заявление, которое отправляет в важнейшие органы, контролирующие ее деятельность.

Последствия для жильцов

Управляющая компания отказалась от управления домом: что делать? После того, как договор расторгнут, управляющая компания осуществляет заключительные действия на своем месте.

А могут попросить о помощи администрацию , если в течение одного календарного месяца не смогут определиться с тем, кто может обслуживать их дом.

В любом случае решение о том, как будет осуществлен выбор способа управления общедомовым имуществом, должно приниматься с собственниками на общем собрании.

В противном случае, если не будет достигнута договоренность, а также собственники попросту не смогут собраться, за них всё решит администрация. Однако, в этом случае лица не смогут высказать свое мнение, а также выбрать достойного управленца.

Поэтому, если вы не должным образом относитесь к своей управляющей организации, прибегните к своими обязанностями в отношении выбора УК.

Сотрудники управляющей организации также могут отказаться от сотрудничества с вами , оберегай свою репутацию, а также получайте только положительные эмоции от сотрудничества.

Поэтому будьте бдительны и действуйте в соответствии с договором, который был составлен при поручении управляющей организации обслуживать ваш дом.

О том, к чему может привести отказ управляющей компании от обслуживания дома, вы можете узнать из видео:

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

В связи с повышением тарифов на содержание дома собственники жилья отказываются от повышенного тарифа. Может ли управляющая компания отказаться от содержания дома?

Отказаться от содержания дома не УК не может, так как ведь другие жильцы, точнее большинство согласны. Значит управляющая компания может только судиться с теми жильцами, кто отказывается от тарифа. Либо они могут отказаться от услуг УК.

Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?

Любой проживающий в многоквартирном жилом доме человек имеет представление о том, кем обеспечивается чистота в подъездах, функционирование лифтов, облагораживание придомовой территории и предупреждается возникновение течи в кровле.

Иногда мы настолько свыкаемся с этими обыденными благами, которые предоставила нам цивилизация, что совсем забываем о том, насколько ценен труд сотрудников управляющих компаний.

Просыпаемся мы лишь тогда, когда наталкиваемся на прямой отказ от обслуживания. Давайте разберемся в том, если ли право у управляющей компании отказываться обслуживать дом, расторгая при этом правоотношения с потребителем.

Если вы хотите узнать, Или позвоните нам по телефонам:

Может ли УК отказаться от обслуживания дома

Имеют ли право компании, осуществляющие управление домом, на расторжение договора управления, заключенного с каждым из владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме? Конечно же, нет. А теперь рассмотрим, почему именно.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, любого рода изменения либо расторжения договоров по управлению многоквартирным домом выполняются строго в порядке, обозначенном в гражданском законодательстве РФ.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что подобные действия могут совершаться лишь по обоюдному согласию двух сторон, если, конечно, другие условия не предусматриваются законодательством.

Может ли управляющая компания повысить тарифы, читайте тут.

Одностороннее расторжение договора управления возможно лишь в судебном порядке. Основой для рассмотрения дела в суде является заявление, поданное одной из сторон, касающееся:

• Грубого нарушения договорных условий;
• В иных случаях, которые предусматриваются Гражданским кодексом РФ, договором или же иными законами.

Существует еще статья 310 Гражданского кодекса РФ, в которой указывается на прямой запрет одностороннего отказа УК от выполнения обязанностей, возложенных на нее договором управления, за исключением законодательно предусмотренных случаев.

К подобным можно отнести обстоятельства, при которых существенным образом поменялась обстановка, из которой пользователи и управляющая компания исходили изначально, на момент подписания соглашения.

В части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ упоминается о праве владельцев помещений, размещенных в доме, односторонне разорвать договор, по которому выполняется управление, в соответствии с решением, принятым на общем собрании.

Однако необходимо присутствие ключевого условия – факта неисполнения УК собственных договорных обязательств. При этом жильцы имеют полное право принятия решения выбора иной управляющей компании, или же вообще изменить метод управления домом, в котором они проживают.

Подводя итог вышесказанному, можно прийти к выводу, что в законе предусматривается одностороннее расторжения соглашения об управлении, однако, только по инициативе владельцев помещений, размещенных в доме, основываясь на решении ОСС.

Если говорить об УК, то подобного права у нее нет.

По какой причине УК не имеет возможности одностороннего расторжения договора управления домом?

Само собой, владельцы помещений в доме инициируют процесс расторжения договора с УК, только если последняя не справляется с взятыми на себя обязательствами.

Однако желание о расторжении договора с жильцами дома может появиться также и у управляющей компании, в особенности, если жильцы накапливают существенные долги за ЖК услуги или же в случае выражения несогласия владельцами помещений по поводу повышения цены на предоставляемые услуги.

Точно также мысль о расторжении соглашения, на основании которого производится управление домом, может возникнуть у УК, если происходит подорожание услуг, оказываемых подрядной организацией, прогрессирует инфляционный процесс или кризисные экономические явления.

В ряде случаев, если Управляющая компания не нашла компромисс с жильцами дома, соглашение об управлении может быть расторгнуто в одностороннем порядке компанией, когда сами условия договора предусматривают подобное право.

Как пример можно рассмотреть ситуацию, когда МКД стал аварийным, ввиду независящих от управления УК обстоятельств, изменение которых в дальнейшем не возможно.

Прочие случаи запрещают УК односторонне отказываться от обязанностей, поскольку сам договор относится к документам публичного характера. Положения части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ тесно переплетены со статьей 426 Гражданского кодекса РФ и указывают на то, что договор, через который осуществляется непосредственное управление домом, относится к публичным для управляющей компании по отношению к владельцам помещений, размещенных в жилом доме.

Все это исходит из того, что подписание соглашения об управлении для жильцов обязательно, в случае если управляющая компания избрана решением общего собрания владельцев помещений в доме, при одинаковости условий ДУ для каждого.

В определении Конституционного суда РФ под № 115-о от 06 июня 2002 года говорится о существовании обязанности заключить договор публичного характера, если есть возможность оказания определенного перечня услуг.

Это обозначает, что одностороннего отказа от собственных обязательств быть не должно, если присутствует возможность их выполнения. При других обстоятельствах законодательные требования, касающиеся обязательности заключения договора, утрачивают свой смысл и статус.

Подводя итог вышеуказанному, можно сделать уверенный вывод о том, что в законе не предусматривается правовая возможность отказа от выполнения условий договора по управлению МКД односторонне и при инициации УК.

Что делать, если УК отказалась от дома

С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.

Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.

Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.

При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.

Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.

УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов.

Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ.

На данном этапе процедура избрания новой УК окончена. Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказаться от управления многоквартирным домом?

В настоящее время юристам поступает масса вопросов о том, законно ли поступает управляющая компания, угрожая отказом от обслуживания многоквартирного дома по некоторым причинам, в частности:

Дом ветхий или аварийный;

Жильцы дома на общем собрании отказались поднимать плату за содержание и ремонт.

При этом управляющая компания обоснованно рассуждает, что никто больше этот дом обслуживать не будет, и дом окончательно рассыплется, т.е. шантажирует жильцов.

Прокуратура и жилищная инспекция Липецка молчат. Но разъяснение на этот счет дано прокуратурами других регионов. Так, ниже приводится разъяснение прокуратуры Новгородской области.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским или Жилищным Кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Жилищным или Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).

Частью 8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В иных случаях договор управления может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке по заявлению одной из сторон договора. Таким образом, из анализа указанных выше норм права следует, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации.

Что делать, если управляющая организация хочет отказаться от обслуживания вашего дома?

Во-первых, напишите письмо на имя руководителя данной управляющей организации с приведенным выше текстом - указанием на то, что односторонний отказ от управления не допускается.

Во-вторых, напишите жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона и в районную прокуратуру с требованием вынести управляющей компании предостережение о недопустимости одностороннего отказа.

И, главное: не подписывайте никаких бумаг, которые вам может подсунуть управляющая компания. Не участвуйте в общем собрании жильцов и заранее предупредите письменно УК о том, что участвовать в собраниях не намерены.

Ищите нарушения со стороны УК в отношении обслуживания дома и не стесняйтесь предъявлять ей письменные претензии!

Не бойтесь судиться с управляющей компанией и жаловаться на малейшие ее нарушения!

Довольны ли Вы работой своей управляющей компании?

Николай Валерьевич! Так УО предполагала, что ей будет достаточно тех средств, которые эта УО будет получать с собственников и нанимателей жилых помещений на управление МКД, содержание и тек. ремонт его общего имущества.

А обстоятельства "существенно изменились" (рост цен, некомплект работников и специалистов и пр.).

Вот, исходя из этого УО и пробует "уйти с дома", обосновывая расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Так пусть пытаются расторгнуть договор управления в судебном порядке, доказав все названные факты.

А в суде многое выяснится.

Администрация должна объявить аукцион по выбору управляющей организации. Кроме этого согласно жилищного законодательства администрация обязана содействовать собственникам в создании ТСЖ. Непосредственное управление самый плохой вариант управления домом. Лучший вариант - это создание ТСЖ. Управляющие организации - это коммерческие структуры и у них цель - прибыль. ТСЖ- некоммерческая организация и у нее нет цели в прибыли. Все поступающие деньги в ТСЖ должны расходоваться только на нужды собственников ТСЖ.

От чего же обоснованно? Как раз нет оснований у управляющих компаний делать такие заявления. Многоквартирный дом без управления никак не останется. В случае расторжения или прекращения договора управления орган местного самоуправления обязан назначить дому управляющую компанию. Ст.161 ЖК РФ.

Согласен. Но сколько длится конкурс?

Что станет с общедомовым имуществом за время проведения этого "конкурса"?

Да ничего такого не станет. Может и посидят немного без ком.услуг, если стояк прорвет или еще какая напасть, но дом-то не развалится))

На этот счет могу поспорить.

В Липецке, в районах Опытной станции и тракторного завода, дома развалились.

За какой срок развалились? Прямо рухнули? У нас и при действующем договоре управления "деревяшки" стабильно со свай сходят. Граждан расселяют в маневренный фонд.

О сроке сказать не могу.

Именно так. В буквальном смысле.

А есть ещё другая сторона. хорошо, когда речь идет об областном центре или ином крупном городе.

А как быть жителям сел и/или районных центров, в котором управляющая компания, как правило, одна - местный "комхоз".

И другая УК означает, что по любому вопросу придется кататься километров за 40 - 50 в другой город. Тоже прошли это. Да, иногородняя УК открыла офис в райцентре, приняла на работу диспетчера, который постоянно то на учебе, то на совещании в головной УК, то на планерке, то в отгуле, то на больничном.

На практике администрация при единственной УК в населенном пункте берет управление на себя.

Сейчас на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами требуется лицензия. Вы забыли?

Или у вашей районной администрации она есть?

До определения новой управляющей организации, управление МКД осуществляет прежняя управляющая организация. Если она это не делает, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию. Можно с прежней управляющей организации за неосуществление управления домом взыскать моральный вред, неустойку по закону о защите прав потребителей, а также взыскать штраф.

У нас управляющая организация не стала обслуживать наш дом. Мы написали жилищному инспектору. Тот выписал им предписание и обязал обслуживать наш дом по тарифам которые мы сами собственники утвердили - на 20 % меньше, чем предлагала управляющая организация. на следующий год мы утвердили тарифы на содержание нашего дома еще меньше - на 50 %. Управляющая организация подала на нас в суд расторгнуть с нами договор управления. Но претензию нам не предъявила. Суд отказал, управляющей организации т.к. она нарушила досудебный порядок рассмотрения спора. Решение районного суда управляющая организация обжаловала, но апелляционная инстанция оставила решение в силе. На 2016 год собственники на собрании утвердили тариф на 70 % дешевле. Управляющая организация оспорила такое решение в суде, но суд стал на стороне собственников и отказал в иске управляющей организации.Сейчас мы ждем когда решение вступит в законную силу. Если обжалует, мы уверены в своей правоте, закон на стороне собственников. НЕ бойтесь и боритесь. Дружно надо действовать.

Прежняя управляющая организация может:

б) оказаться просто "брошенной" учредителями и исключенной из ЕГРЮЛ;

в) добровольно ликвидироваться;

г) лишиться лицензии.

Вас ждет следующий этап - банкротство или добровольная ликвидация управляющей компании.

Это же ООО с уставным капиталом 10000 рублей.

Согласен. ВСЁ верно. Так и делают УО-"проходимцы", да ещё и средства со счёта умыкают.

Это же ООО с уставным капиталом 10000 рублей

Это если данная УО создана под пару-тройку домов. У УО, управляющей домом, в котором я живу, под управлением нахолится 81 дом. Не думаю, что если даже не один, а несколько домов, завозмущаются по поводу тарифов, то они побегут банкротиться.

Так полагаю, что УО опять не соблюла досудебный порядок решения данной ситуации. Глупо эта УО поступает и наступает на те же самые "грабли".

Полагаю, что эта УО опыта наберётся и решит вопрос с управлением вашим МКД.

Предлагаю обсудить Приказ Минстроя от 25.12.2016 № 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор" (вступил в силу 29.04.2016). В частности реестр собственников с указанием реквизитов регистрации права собственности как обязательное приложение к протоколу общего собрания собственников. Такой реестр возможен только в случае, если инициатор собрания ТСЖ/ЖСК и все собственники МКД являются их членами. Как быть остальным? Возможно ли составить такой реестр инициатору собрания - одному или нескольким собственникам МКД. Добровольно раскрывать эту информацию собственники не желают, запрашивать в Ресреестре нет смысла - не обладает он полнотой сведений по всем собственникам да и услуга не бесплатная. Плюс есть собственники-наследники, которые, имея свидетельство о праве на наследство, не регистрируют свое право собственности. Плюс в любом доме имеются "необитаемые" квартиры, собственники которых проживают в другом месте, игнорят всех и вся, в собраниях не участвуют. Отсутствие этого реестра делает решение общего собрания недействительным, уже есть судебная практика в некоторых регионах. Как защищаться от неисполнения управляющей компанией решения общего собрания собственников? И есть ли теперь вообще смысл проводить общие собрания собственников помещений МКД?

Нередки случаи, когда владельцы квартир и работники управляющей организации не могут найти общий язык. И те и другие недовольны друг другом по нескольким причинам. Собственники жилых помещений часто считают, что УК не выполняет взятые на себя обязательства. Но и в их адрес поступают заявления от сотрудников управляющей организации о ненадлежащем выполнении условий договора. Возможен ли отказ УК от МКД? Что делать жильцам, если управляющая компания отказывается от дома?

По каким причинам управляющая компания может отказаться от дома

В обязанности управляющей организации входит обслуживание МКД. Надлежащее содержание жилья владельцы квартир сами обеспечить не смогли бы. Поэтому необходимо заключать договор на обслуживание с организациями, создаваемыми специально для этого.

Управляющая организация оказывает собственникам необходимые услуги на регулярной основе, за что они должны платить согласно утвержденным тарифам. Бывает, что УК приходится выдвигать требование о расторжении договора. Одной из причин этого является нарушение ее прав жильцами.

Управляющая компания может проявить инициативуи расторгнуть договор с собственниками на основании различных причин. Ниже будут рассмотрены основные из них. Начать следует с лицензирования, которое является очень важным процессом.

• Отсутствие лицензии

Лицензию на право осуществления деятельности должны получать все управляющие организации. Это требование законодательства. Наличие лицензии - обязательное условие, необходимое для функционирования УК. Нередко недавно созданные организации не могут с первого раза получить разрешение на осуществление деятельности, поскольку не имеют опыта в данной отрасли. Проходить процедуру лицензирования можно в течение нескольких лет. В связи с этим некоторые управляющие компании доводят до сведения жильцов, что они не получили лицензию и нужно расторгнуть заключенный ранее договор, так как в противном случае их деятельность будет признана незаконной.

Однако честных организаций не так много. Судебная практика свидетельствует о том, что зачастую работники УК продолжают оказывать собственникам услуги, даже если компания не проходит успешно процедуру лицензирования.

• Банкротство

Обанкротиться компания может, если потратит все уплаченные собственниками средства (либо предоставленные государством дотации) на проведение мероприятий по благоустройству дома. Возможен такой исход и в случае присвоения работниками УО денег себе. Объявить банкротство можно, если отсутствуют необходимые для оказания услуг жильцам средства. В таком случае организация сама заявляет о необходимости расторгнуть договор с МКД.

• «Проблемные» дома

Бывают ситуации, когда управление многоквартирным домом оказывается неэффективным, поскольку собственники не оплачивают вовремя предоставляемые им услуги по содержанию жилья. При этом компания не может принимать принципиальные решения по благоустройству и содержанию МКД, поэтому становится инициатором расторжения договора о содержании многоквартирного дома. Для этого ей нужно знать, как можно расторгнуть его в одностороннем порядке.

Бывает, что работники управляющей организации не могут удовлетворить все требования собственников, поскольку они неадекватны, не обоснованы либо просто нет возможности их выполнить. Тогда во избежание конфликта и лишних проблем руководство управляющей компании принимает решение о прекращении сотрудничества с жильцами. Подобная ситуация возможна и в случае несоблюдения собственниками условий договора в части их обязательств в отношении УК. К примеру, основанием для расторжения договора может стать отказ жильцов оплачивать предоставляемые им ресурсы и услуги по содержанию жилья. Если управляющая организация не может в срок собрать оплату, то она вынуждена прекратить отношения с владельцами квартир.

Отказаться от выполнения условий договора в одностороннем порядке управляющая компания может лишь в нескольких случаях. В каждом из них нужно учитывать специфику договора управления по совокупности норм жилищного и гражданского законодательства.

В каком порядке управляющая компания отказывается от дома

Если управляющая компания отказывается от обслуживания дома, собственники обязательно должны быть уведомлены о предполагающемся расторжении договора. Чтобы сообщить об этом, УК должна организовать собрание жильцов, сообщив о времени и месте его проведения. На собрании представителям управляющей организации необходимо сообщить о своем решении и озвучить причины, которые поспособствовали его принятию. В обязательном порядке компания должна предложить жильцам варианты достижения консенсуса (процедуры медиации).

Также должна быть предпринята попытка разрешить все споры с жильцами. Если же собственники не заинтересованы в этом и отказываются выполнять требования управляющей организации, то единственный выход - прекращение сотрудничества с ними.

• Секретарь должен составить протокол проведенного собрания, на котором расписываются его участники.
• УО обращается в местную администрацию с заявлением, где указывает, почему было решено прекратить сотрудничество с жильцами.
• Затем проводится приемка дома и общедомового помещения собственниками, для чего они вместе с управляющей компанией составляют акт.
• После Госжилнадзору, местной жилищной и налоговой инспекции представители УК должны представить все необходимые документы, поскольку они в той или иной мере осуществляли контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью компании. Поэтому есть необходимость в оповещении их о прекращении предоставления услуг по содержанию жилых помещений в многоквартирном доме.
• После того как заявление подано, УО может начинать ликвидацию своей конторы. Собственники же должны в течение месяца определиться, кто будет управлять их домом. За это время сотрудниками управляющей организации должны быть доделаны все незавершенные работы. После этого жильцы принимают у компании помещения и передают их в управление другой УК.

Внимание!

Если в течение 30 дней жильцы не определились, кому они доверят управление домом, выбор компании будет сделан администрацией. Через месяц после подачи заявления о прекращении сотрудничества с владельцами жилых помещений отношения с ними разрываются.

Одностороннее расторжение договора возможно только в том случае, если управляющая организация не может больше оказывать собственникам услуги по обслуживанию жилых помещений по следующим причинам:

• компания является банкротом или не прошла процедуру лицензирования;
• владельцы квартир не выполняют условия договора (к примеру, не оплачивают услуги).

Сотрудники УК при осуществлении ею деятельности ведут различные документы, которые после прекращения сотрудничества передают собственникам. Это планы, отчеты о выполненных работах, документы финансового характера, а также бухгалтерские, договоры с компаниями, предоставляющими ресурсы.

Управляющая организация должна сообщить жильцам, сколько денег осталось в их распоряжении, для чего понадобится сделать выписку по счету дома. В органы, осуществляющие контроль за деятельностью компании, она направляет заявление соответствующего образца.

После расторжения договора необходимо провести все заключительные мероприятия. Собственники должны выбрать того, кто будет в дальнейшем управлять их домом. Один из вариантов - опять провести выборы с участием сотрудников других организаций, в ходе которых определиться с управляющей компанией. Если в течение 30 дней решение не будет принято, можно обратиться за помощью в администрацию, чтобы она назначила нового управляющего.

Таким образом, жильцы на общем собрании должны согласовать между собой способ, посредством которого они будут выбирать новую управляющую организацию. Если жители не смогут договориться либо вообще организовать собрание, решение будет приниматься администрацией. Это значит, что мнение владельцев жилья учитываться не будет и они не смогут заключить договор с хорошим управленцем. У жильцов есть право выбрать новую управляющую организацию, если они не удовлетворены результатами работы своей компании.

Также и УК может стать инициатором прекращения отношений с собственниками жилых помещений, если они не выполняют взятых на себя обязательств.

Как юридически должен быть оформлен отказ управляющей компании от МКД

Заключать договор с новостройками следует в особом порядке. Строительная организация может не ждать проведения администрацией открытого конкурса среди управляющих компаний и заключить договор самостоятельно с одной из них по своему усмотрению. Данное право прописано в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой договор заключается на срок не более 3 месяцев. После проведения открытого конкурса жильцы должны заключить с отобранной УО договор, по которому она будет управлять МКД, в обязательном порядке.

Часто такая схема не выполняется. Если застройщик заключает договор на управление МКД самостоятельно, администрация отчитывается об успешной реализации способа управления, не организовывая при этом открытого конкурса. Такие действия являются нарушением требований Жилищного кодекса РФ. Попытки пресечь их предпринимают жилищные инспекции, а также Федеральная антимонопольная служба, однако в судебной практике имеют место противоречия.

Расторгнуть договор управления проблематично, если на сторону владельцев жилых помещений МКД встает много лиц.

Если инициатором прекращения сотрудничества является УО, то возможны следующие варианты расторжения договора.

1. По взаимному согласию

В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса указано, что договор может быть расторгнут с согласия обеих сторон. Для этого необходимо заключить соглашение, форма которого такая же, как и у договора. Подписывать его тоже нужно с теми же лицами, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Подписать соглашение можно на общем собрании жильцов, которое созывает управляющая организация. Это право предусмотрено ч. 7 ст. 45 Жилищного кодекса. Если на собрании будет достигнута договоренность, то УК заключает с собственниками помещений МКД соглашение. Подписать его должны более половины всех жильцов. Сделать это можно по упрощенной процедуре, если собственники наделят соответствующими полномочиями председателя совета дома (позволят ему от своего имени заключить договор, изменения и соглашения к нему).

Если предпринимательскую деятельность осуществляет только одна из сторон договора, то она может отказаться от выполнения своих обязательств в одностороннем порядке (согласно п.2 ст. 310 Гражданского кодекса).

2. С привлечением арбитра

Управляющая компания может потребовать расторгнуть договор, обратившись в суд, в следующих случаях:

• если жильцами существенно были нарушены условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• если существенно изменились обстоятельства (п. 2-4 ст. 450 ГК РФ);
• в других случаях, прописанных в договоре (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В данной ситуации необходимо попробовать урегулировать конфликт до суда. Сторона, желающая прекратить сотрудничество, должна уведомить оппонента, указав при этом, как скоро должен быть направлен ответ. Эта информация может содержаться и в договоре управления. В случае ее отсутствия срок получения ответа составляет 30 дней.

Сторона, инициировавшая прекращение отношений, может подать заявление в судебный орган, только если не получит ответа в течение оговоренного периода времени либо в случае отказа.

В суде потребуется доказать, что был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Для этого придется предоставить переписку, имеющиеся претензии и уведомления и т.д. На такой порядок ссылаются суды высшей инстанции. Судебный орган будет рассматривать требование расторгнуть или изменить договор в том случае, если истец докажет, что предпринял все необходимые меры для разрешения конфликта с ответчиком, которые предусмотрены п. 2 ст. 452. Это прописано в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.

2.1. Существенное нарушение условий договора

Одним из существенных нарушений условий договора является неуплата за обслуживание МКД.

Если в результате невыполнения одной из сторон обязательств по договору другой стороне наносится значительный ущерб, то есть она не получает в полной мере того, что было прописано в договоре, то такое нарушение признается существенным.

Управляющая организация может обслуживать МКД только после того, как пройдет процедуру лицензирования. Данное требование содержит ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса. Предприниматели осуществляют обслуживание жилых помещений в целях получения прибыли, что отражено в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Следовательно, заключая с собственниками договор управления, УК должна составить его таким образом, чтобы при выполнении жильцами всех его условий деятельность как минимум была безубыточной.

Однако если компания терпит убытки, это не значит, что она имеет право требовать расторгнуть договор с собственниками. Основанием для этого могут являться конкретные действия (или их отсутствие) жильцов, повлекшие убытки. К примеру, это может быть неуплата в течение длительного времени (либо систематическая).

Если собственники оплачивают предоставляемые компанией услуги не в полном размере или не вовремя, то это может повлечь за собой неспособность ее в дальнейшем осуществлять обслуживание жилых помещений МКД, оплачивать работы и услуги, предоставляемые подрядчиками, рассчитываться с компаниями, поставляющими энергоресурсы. В такой ситуации УК может требовать расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.

Подобные дела нечасто рассматриваются в судах, поскольку истцу не всегда удается собрать все необходимые доказательства.

2.2. Существенное изменение обстоятельств

Если при измененных обстоятельствах УК и собственники не стали бы заключать договор или условия его были бы пересмотрены, то считается, что изменение обстоятельств было существенным.

Часто встречающаяся подобная ситуация - признание состояния многоквартирного дома аварийным. В таком случае, подавая заявление в суд, нужно представить доказательства того, что:

• дом признан аварийным, его необходимо снести либо он подлежит реконструкции;
• состояние дома ухудшилось до аварийного не вследствие деятельности управляющей организации.

Существует определенный порядок, в соответствии с которым можно признать, что дом находится в аварийном состоянии и его нужно снести. Он этот прописан в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

В пакет документов нужно включить заключение экспертов о том, что явилось причиной ухудшения состояния дома до аварийного. Это подтверждение того, что вины управляющей компании в происходящем нет.

На сегодняшний день судебные органы чаще встают на сторону жильцов. При этом суд обязывает их организовывать общее собрание для разработки и утверждения уточненного перечня необходимых работ, а также расчета их стоимости с учетом изменившихся обстоятельств. Это решение позволяет начать конструктивный диалог с владельцами жилых помещений и разработать новые положения договора управления.

Мнение эксперта

Пример из судебной практики

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Несущая стена здания оказалась повреждена, и УК подала в суд заявление с требованием расторгнуть договор управления (См. постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 г. по делу № А12-21194/2012).

Согласно информации, предоставленной управляющей компанией, в течение всего срока действия договора жильцы не принимали участия в решении вопросов, связанных с проведением капремонта, хотя в соответствии с законом должны были это делать. Следовательно, свои обязательства собственники не выполняли.

Истец сообщал о том, что продолжать обслуживать дом, находящийся в аварийном состоянии, без участия жильцов в принятии необходимых решений невозможно.

Однако суд встал на сторону ответчика. Хотя дом и является аварийным, УО должна продолжать обслуживать его. Существенных изменений обстоятельств, которые позволили бы прекратить сотрудничество, выявлено не было. Постановление суда было следующим: вследствие того, что состояние дома является аварийным, собственники обязаны принять дополнительные меры по его сохранению, однако оснований для автоматического прекращения договора в этом нет, поскольку владельцы все еще проживают в МКД и им необходимо оказывать услуги по содержанию жилых помещений.

2.3. Иные основания, предусмотренные договором

Других ситуаций, в которых УК имеет право требовать расторгнуть договор в одностороннем порядке, Жилищный и Гражданский кодексы не предусматривают. В ЖК указано, что порядок, в соответствии с которым в договор вносятся изменения, а также порядок его расторжения не являются его существенными условиями.

При заключении договора желательно указать в нем не только то, в каком порядке его можно дополнять, изменять, расторгать, но и последствия досрочного прекращения сотрудничества.

Как правило, управляющие организации этого не делают, о чем свидетельствуют результаты изучения договоров управления. В основном они содержат лишь нормы, определенные Жилищным и Гражданским кодексами. Тем не менее, если в договоре подробно расписать все нюансы процедуры его расторжения, можно избежать возникновения споров во время судебного разбирательства.

• Описание того, как стороны должны уведомлять друг друга о решении внести изменения в договор управления или расторгнуть его.

К примеру, какой формы должны быть уведомления: в виде объявления на доске либо в виде индивидуальных писем, получение которых должно быть подтверждено гражданами. Необходимо также определить, сколько времени у второй стороны есть на ответ.

• Перечисление видов нарушений, которые считаются существенными.

Такими нарушениями могут являться: неуплата в течение определенного времени (или в определенном размере); ненадлежащее выполнение УК обязательств перед компаниями, предоставляющими ресурсы, подрядчиками и другими специализированными организациями в течение определенного периода; бездействие жильцов в отношении вопросов капитального ремонта (их отказ принимать решения в случае необходимости и реализовывать их в течение определенного времени).

Жилищный кодекс не дает УК право одностороннего расторжения договора, если она не имеет на это объективных причин либо не уведомляет об этом заранее собственников жилых помещений МКД (письмо Минстроя России от 24.02.2015 г. № 12258‑АЧ/04).

Если все предписанные процедуры не будут соблюдены, то органы Госжилнадзора могут признать, что компания управляет многоквартирным домом ненадлежащим образом, то есть текущий ремонт не проводится, обслуживание жилья находится на низком уровне, отсутствуют гарантии того, что собственникам будут оказаны необходимые услуги в полной мере и качественно, не выполняется даже минимум тех работ и услуг, которые позволили бы обеспечить надлежащее состояние общего имущества МКД, а технические документы не сохраняются и не передаются.

Если управляющая организация бездействует, это значит, что она нарушает требования лицензии (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110). В связи с этим соблюдение всех формальных процедур является обязательным.

Перечислим ниже наиболее часто встречавшиеся основания для расторжения договора управления с владельцами жилых помещений, которое инициировали УО. В данных случаях после рассмотрения дела суд вставал на сторону истца:

• долги жильцов по оплате ЖКУ;
• неоплата в срок собственниками услуг по содержанию жилых помещений и общего имущества МКД;
• препятствие жильцов работникам УК осуществлять мероприятия по сохранению общего имущества МКД;
• требование жильцов от управляющей организации предоставлять услуги, не указанные в договоре управления;
• невыполнение собственниками взятых на себя по договору обязательств и их некорректное поведение.

Таким образом, управляющая компания может инициировать расторжение договора управления по разным основаниям, установленным на законодательном уровне. Для того чтобы без ущерба для обеих сторон расторгнуть договор, необходимо при его заключении как можно более детально прописать порядок проведения этой процедуры.

Какие документы следует подготовить управляющей компании, если она отказывается от дома

Прекращение правоотношений с жильцами влечет за собой необходимость оформления множества документов. Потребуется составить следующие документы и отправить их владельцам жилых помещений и сотрудникам различных органов.

• Обращение к собственникам. В нем нужно указать, на каких основаниях компания отказывается с ними сотрудничать, ссылаясь при этом на законы, а также обозначить, когда УО сложит свои полномочия.
• Акт-обращение в жилищную инспекцию , в котором надо описать основания прекращения правоотношений с собственниками.
• Обращение в местную администрацию . В нем необходимо обосновать расторжение договора с собственниками.
• Документы, содержащие данные о последних месяцах деятельности УК . Предоставить их нужно собственникам.
• Выписки о состоянии лицевых счетов МКД . Их тоже следует передать жильцам.
• Отчет о том, каковы были последние траты УО.
• Протоколы общих собраний жильцов и избрания УК, договоры, заключенные с подрядными организациями. Передать эти документы нужно собственникам.
• Описание того, в каком состоянии находится общее имущество МКД при расторжении договора. Предоставляется владельцам жилых помещений.

В случае отсутствия у собственников вопросов либо претензий после предоставления им всех документов, а также если они согласны прекратить отношения с управляющей компанией договор можно считать расторгнутым.

Предусмотрен следующий порядок расторжения договора управления, инициатором которого является УО, недовольная сотрудничеством с жильцами и имеющая достаточные основания для прекращения с ними правоотношений, позволяющий не ущемить жильцов в правах.

1. Управляющей организации необходимо составить акт с указанием причин, вынудивших ее инициировать расторжение договора. Основания должны быть достаточными и отвечать требованиям законодательства.
2. Затем следует подготовить все необходимые документы и отчеты для передачи жильцам. Это нужно, чтобы они были осведомлены, что было проделано управляющей организацией за последние месяцы работы.
3. Следующий этап - уведомление собственников о снятии полномочий с управляющей организации через 30 дней. Сделать это лучше заблаговременно, чтобы у жильцов было время организовать общее собрание и провести конкурс для выбора нового управляющего.
4. Далее УК должна оповестить о решении расторгнуть договор жилищную инспекцию и местную администрацию. Для этого потребуется составить акты с объяснением причин такого решения и направить их в соответствующие органы.
5. До того как полномочия с УО будут сняты, она должна продолжать обслуживать МКД, предоставляя жилищно-коммунальные услуги и проводя необходимые работы.
6. Если собственники не подадут заявление в суд, то через месяц договор считается расторгнутым.

Потеря лицензии - самая распространенная причина отказа от управления домом

Процедура лицензирования управляющих компаний далеко не совершенна, этому есть явные свидетельства. УО должна на официальном сайте в Интернете разместить информацию о МКД, лицензию на обслуживание которых она имеет. Данная страница в Сети нужна, чтобы компании раскрывали на ней информацию в соответствии с требованиями специального стандарта. Он определен федеральным органом исполнительной власти, задача которого - реализовывать государственную политику в коммунальной отрасли (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

При заключении, прекращении либо расторжении договора управления с собственниками количество обслуживаемых лицензиатом МКД изменяется. Поэтому он обязан внести эти изменения на официальный сайт, чтобы раскрыть информацию, в течение 3 рабочих дней с момента, когда был заключен, прекращен или расторгнут договор. Данные сведения требуется подать и в Госжилнадзор (ч. 1 ст. 198 ЖК РФ).

Важно!

Министерство юстиции РФ в апреле 2016 г. зарегистрировало в Минстрое России от 25.12.2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок). В нем указывается, какие документы УК должна предоставить сотрудникам Госжилинспекции. Помимо них потребуются все решения владельцев жилья, участвовавших в собрании (согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). До вступления Порядка в силу при подаче заявления о включении в реестр лицензий были нужны копии протоколов общих собраний жильцов и копии договоров управления, отвечающих требованиям ЖК РФ (письмо Минстроя России от 05.08.2015 г. № 24430-АЧ/04).

Однако жилищная инспекция при наличии сомнений в действительности протокола в каждом конкретном случае могла самостоятельно определять содержание пакета документов, поскольку отсутствовали их утвержденный список и порядок. В настоящее время повод для сомнений тоже есть.

Госжилинспекция отказывает многим УО в предоставлении лицензии через несколько месяцев после того, как они подают заявление, несмотря на то, что ими собран полный пакет документов: договоры управления, неоспоренные протоколы общих собраний жильцов, договоры с ресурсоснабжающими компаниями.

Отказать ГЖИ может по следующим причинам: протоколы собраний собственников не соответствуют предъявляемым к ним требованиям (это может говорить о том, что решения, принятые на собрании, недействительны); в решениях жильцов отсутствуют какие-либо сведения, что тоже может свидетельствовать об их недействительности, и т.д.

Если УО была не согласна с решением жилищной инспекции, она подавала заявление в суд. В таких тяжбах выигрывала, как правило, ГЖИ.

Один спор был решен в пользу Жилинспекции, поскольку суд общей юрисдикции признал решение общего собрания жильцов дома, лицензию на обслуживание которого хотела получить УК, недействительным. Другое дело тоже выиграла ГЖИ, так как в ходе рассмотрения его выяснилось, что претендующая на получение лицензии организация не проходила регистрацию на сайте www.reformaсайт и, соответственно, не размещала на нем сведения о МКД, которые указала в заявлении. Помимо этого, в представленных сотрудникам жилищной инспекции документах не было информации о заключении договоров управления многоквартирными домами. В информацию о лицензиате не были включены МКД на том основании, что протокол о принятии решения заключить с УК-заявителем договор управления был признан недействительным. Остальные причины являются абсурдными.

УК обязана приступить к осуществлению работ по содержанию многоквартирного дома сразу после выбора ее на общем собрании собственников и заключения с ними договора управления. Согласно законодательству управляющая компания не имеет права принимать участие в организации и проведении общего собрания жильцов. Жильцы лишь обязаны оповестить ее о результатах собрания, представив протокол, содержащий принятое решение. Этот документ будет действительным, пока собственники не установят иное.

Если УО соблюдет формальности, собрав все необходимые документы и представив их сотрудникам жилищной инспекции, она не сможет препятствовать успешному прохождению компанией процедуры лицензирования. Стоит отметить, что обязанности по управлению МКД управляющая компания должна выполнять до тех пор, пока администрация не проведет конкурс для выбора нового управленца либо пока жильцы сами не заключат договор с другой организацией. На это указывают в суде.

В случае, если данные о МКД исключают из реестра лицензий либо действие лицензии прекращается/аннулируется (согласно ст. 199 Жилищного кодекса), управляющая компания обязана продолжать осуществление деятельности по обслуживанию жилых помещений (эта обязанность прописана в 2. 3 ст. 200 Жилищного кодекса). Это необходимо, чтобы обеспечить непрерывное обслуживание МКД и оказание собственникам жилищно-коммунальных услуг. Данная норма позволяет соблюсти права граждан и обеспечить безопасную эксплуатацию МКД.

Внимание!

В судебном порядке управляющие организации обязывают осуществлять управление многоквартирным домом, даже если договор управления был расторгнут в установленном порядке (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2016 г. № Ф04-1459/2016 по делу № А03-18027/2015).

Если жилищная инспекция отказывает выдать УК лицензию, то она должна мотивировать свое решение. Минстрой постановил, что если жильцы захотят расторгнуть договор управления с компанией, проходящей процедуру лицензирования, то им необходимо уведомить об этом государственный орган в письменном виде, предоставив еще и копию протокола общего собрания. Дополнительно могут потребовать приложить документы, подтверждающие, что собрание было проведено в соответствии с действующим законодательством. К ним относятся:

• уведомления собственников о том, что будет проводиться общее собрание, где путем очного голосования определится способ управления МКД, а также будут проведены выборы УО, разработаны и утверждены пункты договора управления;
• реестр отправки заказных писем, в которых владельцам жилых помещений сообщается о том, что организовывается общее собрание в форме совместного присутствия;
• ведомость, подтверждающая, что собственники получили оповещения о проведении общего собрания, о чем они свидетельствуют своими подписями;
• протоколы общего собрания с описанием принятых на нем решений;
• копия протокола общего собрания в форме совместного присутствия, на котором жильцы выбирали способ управления МКД, управляющую компанию, а также разработали и утвердили условия договора управления;
• подтверждение того, что собственники уведомлены о результатах общего собрания, которое проводилось в форме совместного присутствия.

Если жилищная инспекция отказывает управляющей организации в предоставлении лицензии, при этом не мотивируя свой отказ, ее решение можно успешно обжаловать. Из практики следует, что если решение общего собрания может быть оспорено, то это не является основанием для ГЖИ отказать во включении сведений в реестр лицензий.

Проведя анализ, можно заключить следующее. Органы, осуществляющие процедуру лицензирования управляющих компаний, сильно коррумпированы. Некоторые владельцы жилых помещений могут перестать вносить платежи за предоставляемые им ЖКУ, ссылаясь на то, что в реестр лицензий сведения не внесены. Из-за этого долг управляющей организации будет расти. Также, если в реестре лицензий нет информации о каком-либо МКД, то это может расцениваться как административное правонарушение. Могут возбудить дело.

Даже в случае успешного обжалования отказа жилищной инспекции (это может занять более 6 месяцев) УО будет вынуждена участвовать во множестве судебных процессов и потратит на это много времени и сил. В таких ситуациях руководство может принять решение дать взятку. Стоит отметить, что если решение общего собрания не было обжаловано и УК подала все необходимые документы, то отказ в предоставлении Жилинспекцией лицензии можно обжаловать. При этом вероятность выиграть дело достаточно большая. В случае оспаривания ГЖИ собрания собственников его нужно доказывать, даже если причина оспаривания - отсутствие кворума. Основное доказательство - судебный акт, свидетельствующий о том, что собрание действительно было проведено. Данный документ легко составить, подключив к этому собственников, лояльно относящихся к управляющей компании.

Как отстоять свое право на управление, если управляющая компания вынужденно отказывается от дома по причине лишения лицензии

Если управляющая организация недобросовестная, то ее можно отстранить от управления многоквартирными домами (но не всеми), лишив лицензии.

Если в ходе проверки домов возникли претензии к управляющей компании, то она отстраняется от управления теми из них, в которых были обнаружены нарушения. Для этого информацию об этих домах исключают из реестра лицензий субъекта РФ.

В каждом регионе нашей страны с реестром работают органы Госжилнадзора. Если УО не устраняет выявленные в ходе проверки нарушения, то Жилинспекция исключает дом из реестра лицензий. Процедуру исключения можно начинать после двух не выполненных управляющей компанией предписаний. Чтобы исключить многоквартирный дом из реестра лицензий, необходимо выполнить условия, прописанные в ч. 5 ст. 198 Жилищного кодекса:

• компании предписали устранить нарушение одного и того же лицензионного требования в отношении одного и того же дома;
• компания не выполнила предписание ГЖИ, и подтверждение этому - вступившее в силу постановление суда.

Жилинспекция сообщает в местную администрацию о наличии оснований, позволяющих исключить данные о многоквартирном доме из реестра лицензий. До сведения жильцов эту информацию доводит орган местного самоуправления. Собственники вправе организовать общее собрание, на котором решить, может ли УК продолжать обслуживать их дом, несмотря на выявленные нарушения и наличие предписаний от ГЖИ об их устранении. В случае принятия такого решения жильцы должны отправить в Жилинспекцию копию протокола общего собрания.

Срок отправки - не более 3 рабочих дней с момента его оформления. Если копия протокола не будет получена сотрудниками ГЖИ, она исключит данные о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ.

Воздействие на управляющие компании путем исключения домов из реестра лицензий является эффективным. Об этом свидетельствует практика. После того как сведения о МКД уберут из реестра, лицензиат не перестает осуществлять деятельность по обслуживанию этого дома. Прекращает управление он тогда, когда жильцы заключают договор с другой управляющей организацией либо реализовывают другой способ управления МКД. Данные положения прописаны в ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса.

Решение о том, заключать ли договор с новой УО или реализовать другой способ управления, принимается на общем собрании собственников. Его организацией должен заниматься орган местного самоуправления. Если собрание не было проведено, администрация объявляет открытый конкурс, цель которого - отобрать управляющую организацию. Данная норма содержится в ч. 4 и 5 ст. 200 Жилищного кодекса.

Возможно назначение органом местного самоуправления временной управляющей компании. В законодательстве это право прямо не прописывается. Но такой вариант предусматривает Минстрой России в письме от 24.04.2015 г. № 12258‑АЧ/04.

Пример

Федеральное ведомство разобрало вариант, когда управляющая компания прекратила управление домом. Оно уточняет, что такая ситуация является чрезвычайной, так как ставит под угрозу здоровье граждан, может повлечь за собой материальный ущерб, стать причиной ухудшения жилищных условий. Министерство считает, что такие выводы можно сделать на основании положений Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68‑ФЗ). При возникновении чрезвычайной ситуации администрация имеет право установить местный уровень реагирования.

Этот порядок прописан в п. 3 ст. 4.1 Федерального закона № 68‑ФЗ. Комиссия муниципального образования по чрезвычайным ситуациям может назначить управляющую компанию, являющуюся собственностью муниципалитета, ответственной за обслуживание общего имущества многоквартирного дома. Осуществлять управление такая организация будет, пока не проведут открытый конкурс по отбору УК и не вступит в силу договор управления, заключенный с выбранной компанией.

Возможно заключение с владельцами жилых помещений временного договора по содержанию общего имущества. При этом временная управляющая компания должна выполнять работы и оказывать услуги, обозначенные в извещении о проведении конкурса на право управления многоквартирным домом. Плата за обслуживание МКД с жильцов должна взиматься в размере, который устанавливает орган местного самоуправления.

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение .

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная , а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162 , Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса , мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Основания и их формулировка

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам , который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

Какие потребуются документы?

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию . Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

Обратите внимание! Управляющая компания, разрывающая договор, должна передать новой организации все документы по управлению многоквартирным домом, отчитаться о тратах и оставшихся средствах на лицевых счетах.

Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.