Несмотря на то, что сейчас активно вносят изменения в законодательство России о контроле деятельности управляющих компаний, число жалоб на них от жильцов многоквартирных домов не уменьшается. Данные управляющие компании созданы специально для содержания и ремонта жилых домов. Это их прямая обязанность, которую, к сожалению, не всегда выполняют соответствующим образом. Жильцы имеют право поменять недобросовестную компанию.
Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:
- Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании.
- Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов.
- Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому.
- Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК.
- Провести общее собрание собственников жилья.
- В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК.
- Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах.
- Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании.
- Перезаключить договор с новой выбранной компанией.
В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить. Потому что не каждая компания позволит добровольно от нее отказаться. В этом случае придется решать вопрос через суд. Поэтому важно соблюдать все обязательные пункты и последовательность действий. Все документы должны быть правильно оформлены.
Основания для смены
Изначально для смены управляющей компании должны быть веские основания, которые определены законодательством страны. В первую очередь, все обязанности компании прописаны в договоре. Соответственно, если она не выполняет свои обязательства по договору, этот факт будет являться веской причиной для расторжения договора.
Также сюда относятся и те случаи, когда выполнение своих обязательств компания осуществляет с нарушением установленных сроков или работы выполнены ненадлежащего качества.
Общими условиями расторжения договора по законодательству признаются:
- завершение действия срока договора с УК;
- при невыполнении работ и неоказании услуг, которые должны быть выполнены на основании подписанного договора;
- сокрытие своей деятельности от жильцов дома;
- нарушение сроков по выполнению обязательных работ;
- оказание услуг не в полном объеме;
- оказание услуг и работ ненадлежащего качества.
При невыполнении хотя бы одного пункта договора собственники квартир имеют право принять решение об одностороннем расторжении договора.
Важно знать, что максимальный срок подписанного договора может составлять не более 5 лет. Соответственно, шанс поменять УК возникает каждые 5 лет. Однако практически невозможно расторгнуть подписанный договор раньше 1 года с момента его подписания. Это связано с тем, что этот срок дается компании, чтобы войти в курс всех дел, проанализировать сложившуюся ситуацию и наметить первичные потребности дома.
Также для этого должен быть составлен определенный бюджет, за счет которого будут оплачиваться все работы. Если же 1 года компании было недостаточно, чтобы во всем разобраться и начать выполнять полноценно свои обязанности, то жильцы получают право ее сменить.
Подготовка
Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.
Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:
- Сам договор с УК.
- Подписанные акты работ и услуг за последний год.
- Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года.
Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.
Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.
Собрание
Собрание жильцов это очень ответственное дело. Обязательно нужно разместить информационные листовки на самых видных местах каждого подъезда объявления о дате времени, месте, а также повестке собрания. Это должно быть сделано за 10 дней до проведения собрания. Также можно раздать лично в руки всем жильцам под подпись извещения. Обязательно должно быть документальное подтверждение того, что все жильцы были извещены о собрании надлежащим образом.
При проведении собрания инициированная группа должна озвучить повестку собрания, рассказать жильцам, где и как нарушаются их права, и предложить смену УК. При этом лучше всего выдвигать этот пункт 2 вопросами:
- Отказ от действующей компании.
- Выбор новой компании.
Далее путем голосования происходит решение каждого из поставленных на повестку собрания вопроса. Для принятия решения в голосовании должно участвовать больше половины жителей дома. А для принятия конкретного решения должно проголосовать больше половины участвующих в собрании жильцов.
При выборе новой УК инициативная группа сама вправе выбрать перечень работ и услуг, необходимых для этого дома. Но он должен соответствовать жилищному законодательству, в котором указан перечень обязательных работ.
После принятия решений собрание заканчивается оформлением протокола. Он должен быть составлен по всем установленным нормам и подписан всеми участниками собрания.
Информирование УК
После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.
Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.
Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.
В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.
Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.
Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.
Каждый дом должен обслуживаться конкретной управляющей компанией. Назначается она обычно непосредственными жильцами строения. Но нередко возникает необходимость в смене управляющей компании. Процесс может выполняться по разным причинам, причем наиболее часто в нем заинтересованы жильцы (в том случае, когда организация не справляется со своими обязанностями или взимает слишком высокую плату за свою работу).
Когда возможно?
Оснований для смены управляющей компании в может быть много. Обязанности, имеющиеся у конкретной УК, прописаны в договоре, заключенном с членами ТСЖ. Если фирма по разным причинам не выполняет необходимые действия или оказывает некачественные услуги, то такие действия являются основанием для выбора другой организации. Поэтому наиболее часто смена управляющей компании осуществляется по следующим причинам:
- фирма не справляется со своими обязанностями;
- оказываемые услуги отличаются низким качеством;
- не предоставляется жильцам дома информация о работе предприятия, что является нарушением ЖК, так как каждая УК обязана раскрывать перед собственниками сведения о своем функционировании;
- поломки в доме не устраняются в установленные сроки;
- не производится уборка подъездов и прилегающей территории;
- отсутствие или несвоевременная реакция на разные заявки, оставляемые жильцами.
Владельцы квартир в доме могут оставлять жалобы на работу организации в разные государственные учреждения, например, в прокуратуру. При каждой поломке требуется составлять акты, в которых указывается дата обнаружения нарушения. Это позволит определить, как оперативно работники УК реагируют на разные аварии.
Если даже после многочисленных жалоб и нарушений УК отказывается добросовестно справляться со своими обязанностями, то жильцы могут принять решение о смене организации. Выполнить процесс можно до окончания срока действия подписанного договора.
С какими можно столкнуться трудностями?
Если жильцы строения принимают решение о смене управляющей компании, то они должны учитывать некоторые моменты:
- невозможно выполнить процесс в первый год сотрудничества;
- текущая УК будет создавать разные препятствия для жильцов после получения извещения от них, причем нередко граждане даже сталкиваются с угрозами или шантажом;
- часто компания после получения информации о намерении жильцов выбрать новую УК начинает хорошо справляться со своими обязанностями, убирать подъезды, благоустраивать прилегающую территорию и выполнять другие действия, что приводит к появлению сомнений у граждан.
Не следует обольщаться, если фирма в определенный момент времени действительно начнет лучше справляться со своими обязанностями, так как обычно такие действия являются лишь видимостью работы, поэтому в будущем жильцам вновь придется столкнуться с халатностью и бездействием фирмы.
Кто является инициатором?
Обычно инициаторами смены управляющей компании выступают непосредственные жильцы дома. Они желают выбрать компанию, которая на самом деле будет хорошо справляться с имеющимися обязанностями за установленную плату.
Для выполнения процесса создается жильцами инициативная группа, которая далее выполняет все действия от имени ТСЖ. Включаются в эту группу любые члены товарищества, но обычно они представлены членами правления. Люди, входящие в группу, занимаются анализом деятельности компании.
Какими способами расторгается договор?
Способ расторжения отношений зависит от времени выполнения данного процесса:
- если подходит срок действия договора, то он просто не продлевает, для чего передается в УК соответствующее заявление от жильцов дома;
- досрочно расторгается контракт при наличии веских оснований.
Во втором случае можно столкнуться с серьезными сложностями, так как работники УК могут не согласиться на досудебный способ, поэтому придется решать проблему через суд.
Истечение срока действия договора
Наиболее удобным способом расторжения договора считается окончание срока его действия. В этот момент можно заключить контракт с новой управляющей компании.
Для совершения данного процесса передается за месяц до окончания срока уведомление о смене управляющей компании представителю организации. Если же никакие действия не будут выполнены, то осуществляется автоматическая пролонгация.
Расторжение договора в течение срока его действия
Если еще не закончился срок действия договора, то расторгнуть его досрочно будет достаточно сложно. Порядок смены управляющей компании учитывает следующие нюансы:
- первоначально выбирается новая УК;
- именно данная компания начинает процесс расторжения текущего договора;
- если же невозможно определиться с выбором, то расторгается контракт путем составления соглашения сторон или на основании пунктов соглашения, а также может подаваться иск в суд или изменяться обстоятельства обеих сторон.
Каждый процесс обладает своими нюансами.
Составление соглашения сторон
Наиболее оптимальным способом считается составление соглашения между двумя сторонами. Для этого выполняются следующие действия:
- первоначально собирается собрание собственников, где принимается решение о смене управляющей компании;
- составляется протокол собрания;
- направляется в УК данный документ с заявлением о расторжении договора и просьбой составить соглашение сторон;
- если работники УК положительно реагируют на полученные документ, то формируется соглашение, в котором оговариваются условия передачи документов на дом новым управленцам;
- оговаривается порядок перечисления оставшихся средств за ремонт и расчеты с поставщиками разных ресурсов.
Все полученные документы и деньги передаются новой УК.
На основании пункта договора
В каждом договоре, составленном с УК, имеются специальные пункты, предназначенные для условий и правил расторжения соглашения.
Наиболее часто имеется пункт, в котором имеется возможность у жильцов расторгнуть договор, если у них имеются доказательства, что не справляется компания со своими обязанностями по контракту. В этом случае составляется правильно уведомление о расторжении договора, которое направляется в УК с другими документами. При смене управляющей компании требуется подготовить бумаги, подтверждающие отсутствие ремонта или оказание некачественных услуг.
При таком способе автоматически фирма освобождается от своих обязанностей.
Изменение обстоятельств сторон
В ст. 451 ГК указывается, что если у какой-либо стороны изменились существенные обстоятельств, то это может стать основанием для досрочного расторжения договора.
Если одна сторона отказывается от прекращения сотрудничества, то вопрос решается далее через суд.
Обращение в суд
Этот способ считается наиболее сложным и длительным, а также дорогостоящим. Обращаться в суд целесообразно, если у жильцов действительно имеются доказательства того, что УК нарушает существенные условия соглашения.
На основании имеющихся доказательств судья принимает объективное решение. Наиболее часто в иске граждане ссылаются на несоблюдение температурного режима в жилых помещениях, на перебои в поставке электричества или воды, а также на неработающий лифт. Основанием для расторжения контракта является не только бездействие организации, но и несоблюдение сроков.
Правила и этапы проведения процесса
Если планируется в доме смена УК, то выполняются для этого следующие действия:
- Инициативная группа собирает документы, выступающие основанием для смены УК. Для этого изучаются положения договора и подготавливаются ранее составленные акты.
- Готовится извещение для каждого жильца о проведении общего собрания, причем для этого можно пользоваться образцом. Смена управляющей компании выполняется только после голосования. В извещении указывается место проведения собрания, дата события, повестка дня, информация об инициаторах, а также можно сразу прикладывать бюллетени для голосования при заочном проведении собрания.
- Проведение собрания. На нем должно присутствовать не меньше половины собственников. Все сведения фиксируются в протоколе. Смена управляющей компании разрешена только при наличии многочисленных претензий к организации. Проводится обязательно голосование. Сразу может выбираться новая УК, с которой будет заключен договор.
- Оформляется грамотно протокол собрания. В него включаются сведения о повестке дня, результатах голосования и процессе ознакомления всех собственников квартир в доме с решением.
- Протокол вручается текущей УК и выбранной новой организации. Одновременно с этим документом передается фирме уведомление о расторжении контракта. В нем перечисляются причины для прекращения сотрудничества.
Если фирма соглашается мирным способом прекратить сотрудничество, то осуществляется ею в течение 30 дней передача документации при смене управляющей компании. Документы выдаются новой УК совместно с определенной суммой средств, предназначенной для ремонта дома и расчетов с ресурсоснабжающими организациями.
Как выбрать новую УК?
Чтобы сотрудничество с новой управляющей компанией было более комфортным для жильцов дома, важно грамотно подойти к процессу выбора данной организации. Поэтому учитываются следующие нюансы:
- длительность функционирования компании;
- сложившиеся взаимоотношения с администрацией региона;
- организационная структура фирмы, для чего оцениваются учредители и штатные работники;
- количество домов, управлением которых занимается организация;
- состояние учредительной и бухгалтерской документации, которая должна располагаться в свободном доступе;
- открытость и контактность фирмы;
- состояние материальной базы, в которую входит разная техника и оборудование;
- сроки, в течение которых выполняются необходимые работы на основании заявок жильцов;
- квалификация наемных специалистов;
- используемые тарифы.
Передача документации при смене управляющей компании происходит только после расторжения договора с предыдущей организацией. На основании этих документов новая фирма сможет разобраться в имеющихся особенностях дома, необходимых работах и в других нюансах.
Заключение
При необходимости жильцы любого дома могут расторгнуть контракт с имеющейся УК. Процесс может выполняться на основании соглашения сторон, путем уведомления о расторжении договора или через суд. Для этого требуется проводить собрание жильцов и выбирать заранее другую УК.
Наиболее часто фирмы отказываются от судебного разбирательства, так как у жильцов имеются доказательства халатного отношения. Поэтому УК досрочно расторгают соглашения без сложностей и разногласий.
Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.
Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:
- Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
- Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
- Оказание услуг плохого качества;
- Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
- Отсутствие у организации лицензии;
- Сокрытие деятельности и расходов.
Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.
Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.
Смена УК — радикальная мера. Жильцы могут для начала составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию КЛЮЧ жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Если это не решит проблем, у жильцы могут написать заявление в прокуратуру. Как это сделать — читайте в этой
При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.
Порядок действий
Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:
- Жильцы принимают решение о смене организации.
- Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
- Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
- Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
- Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.
Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.
Нюансы процедуры по замене управляющей компании
Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:
- Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
- Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
- Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
- Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.
Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.
Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.
О смене УК смотрите видеосюжет:
Перезаключение договора с УК
Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:
- Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
- Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
- Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
- Согласование условий с управляющей организацией.
- Перезаключение соглашения.
Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.
Если у вас остались вопросы по смене управляющей компании — задавайте их в комментариях к статье
-
Жилищный
кодекс
дает
собственникам
право
менять
управляющую
компанию
,
если
она
не
выполняет
или
выполняет
в
ненадлежащем
качестве
и
с
нарушением
сроков
свои
обязательства
,
которые
прописаны
в
договоре
с
собственниками
жилья
.
Но
оформить
«
развод
»
надо
правильно
.
Ольга
Юрьевна
,
давайте
расскажем
,
какие
этапы
предстоит
выполнить
жильцам
,
чтобы
все
их
действия
были
правильными
с
точки
зрения
законодательства
.
- Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
-
Ольга
Юрьевна
,
начнем
с
самого
важного
.
Какие
существуют
формы
проведения
общего
собрания
собственников
многоквартирного
дома
?
- Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников - заказными письмами, вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
-
Ольга
Юрьевна
,
что
должно
быть
написано
в
этом
объявлении
?
- Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания - очная, заочная и очно-заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при любой форме.
- Давайте
разберем
каждую
форму
проведения
общего
собрания
.
- Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.
-
Если
собственники
дисциплинированные
и
исполнительные
–
все
пришли
на
собрание
,
проголосовали
,
протокол
составили
.
Что
происходит
дальше
?
- Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом, о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
-
Ольга
Юрьевна
,
уже
на
собрании
должна
быть
определена
и
указана
в
протоколе
новая
управляющая
компания
?
- Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
-
То
есть
,
процесс
–
от
собрания
до
окончательного
перехода
- займет
месяц
?
- Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
-
Ольга
Юрьевна
,
Вы
рассказали
об
очной
форме
проведения
общего
собрания
.
Вторая
форма
–
заочная
.
- При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
-
Ольга
Юрьевна
,
насколько
я
знаю
,
у
в
ас
,
как
собственника
,
есть
опыт
заочного
голосования
.
За
что
вы
голосовали
,
какое
решение
вы
принимали
в
своем
доме
?
- Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
-
Какое
решение
было
принято
?
- Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
- Мы
еще
не
разобрались
с
очно
-заочной
формой
голосования
.
Почему
ее
называют
самой
простой
?
Объясните
,
пожалуйста
.
- Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
-
Это
очень
важный
момент
.
У
нас
почему-
то
ошибочно
считается
,
что
можно
потом
обойти
по
квартирам
тех
собственников
,
которые
по
разным
причинам
не
смогли
присутствовать
на
общем
собрании
.
При
очно
-заочной
форме
на
собрании
обсуждаются
вопросы
повестки
дня
,
а
голосование
идет
во
второй
день
путем
поквартирного
обхода
.
Инициативная
группа
заходит
в
каждую
квартиру
,
к
каждому
собственнику
.
Собирается
пакет
документов
–
протокол
,
все
опросные
листы
.
Причем
вопрос
и
голосование
должны
быть
на
одном
листе
.
Кстати
сказать
,
собственники
ставят
«
за
»
или
«
против
»
в
реестре
.
Ольга
Юрьевна
,
наверное
,
следует
подробнее
рассказать
о
реестре
собственников
.
- Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие-то изменения, он корректируется.
-
Если
кто-
то
продал
квартиру
,
и
сменился
собственник
,
то
реестр
должен
обновляться
.
Если
дом
находится
под
управлением
УК
,
то
реестр
ведёт
она
,
а
если
в
доме
создано
ТСЖ
,
то
–
председатель
товарищества
.
Опросный
лист
–
это
,
по
сути
,
тот
же
реестр
,
только
с
указанием
конкретной
повестки
дня
,
чтобы
собственник
понимал
,
за
что
он
голосует
.
- Да. Все верно.
-
Мы
сегодня
рассказали
о
механизме
перехода
от
одной
управляющей
компании
в
другую
.
У
меня
почему-
то
вспомнился
такой
факт
из
нашей
истории
: на
Руси
26
ноября
крестьяне
могли
перейти
от
одного
феодала
к
другому
–
так
называемый
Юрьев
день
.
Какое
время
для
перехода
от
одной
управляющей
компании
к
другой
Вы
бы
посоветовали
?
- Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
-
То
есть
,
чтобы
расторгнуть
договор
обязательно
нужно
,
чтобы
прошел
год
.
По
истечении
этого
срока
управляющая
компания
не
может
сказать
: «
Не
отдадим
ваш
дом
,
потому
что
не
истек
срок
договора
».
- Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
-
Спасибо
за
беседу
.