Российским законодательством не предусмотрено запрета на заключение договора аренды между индивидуальным предпринимателем и учредителем общества, являющимся супругом этого индивидуального предпринимателя. Однако такой договор не может быть безвозмездным.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время содержание соответствующего условия договора может быть предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Исходя из вышеназванных норм закона, следует сделать однозначный вывод о том, что договор аренды не может быть безвозмездным.
В то же время согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ оформление арендной платы допускается не только в денежном виде, но также в виде:
Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
Предоставления арендатором определенных услуг;
Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, в случае нежелания оформлять арендные отношения через денежный расчет вы вправе предусмотреть в договоре, например, что арендатор в качестве оплаты по договору обязуется произвести улучшение арендуемого им помещения, т.е. сделать ремонт.
Кроме этого, обращаю ваше внимание, что российским законодательством предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (договор ссуды), который также может быть заключен с целью оформления описанных вами отношений с супругой.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ предусмотрены некоторые ограничения, когда коммерческая организация не может выступать ссудодателем. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Иных ограничений законом не предусмотрено.
Итак, основным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является его безвозмездность. Следовательно, по данному договору ссудополучатель не должен платить ссудодателю за занимаемое и используемое им помещение.
Кроме этого, договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Обращаю ваше внимание, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). При этом на предпринимателей распространяются правила ГК РФ, предусмотренные для юридических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, такой договор, под страхом недействительности, также должен быть заключен в простой письменной форме.
Подводя итог, следует отметить, что заключение договора аренды между супругами-предпринимателями не противоречит закону. Данный вывод подтверждается нормами законодательства, а также судебной практикой (например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 11АП-502/2015 по делу № А55-20273/2014).
Многие хозяева квартир задаются вопросом:"За сколько сдать квартиру?". Вы должны определить сумму,которую хотите получать от квартиросъёмщиков именно себе. Оплата коммунальных услуг должна идти отдельно. Сумму оплаты Вы должны определить исходя из комнат в Вашей квартире. Если это однокомнатная квартира и в ней нет ремонта и современной бытовой техники или она вообще отсутствует,то сумма будет маленькой. А если квартира двухкомнатная с мебелью,бытовой техникой и хорошим ремонтом,то сумму оплаты лучше обсудить с агенством.
-своевременная оплата
-чистоплотность
Более прибыльно-это сдавать квартиру посуточно или по часам.
Как сдать квартиру в аренду
Но,требовательность для такого вида сдачи квартиры,это обязательное наличие бытовой техники(холодильник,микроволновая печь,стиральная машина,водонагревательный бак) всей требующей мебели(столы,стулья,тумбочки и шкафы) и наличие горячей воды. В некоторых квартирах,которые сдают по часам или посуточно,так же имеются джакузи или душевая кабина для большего удобства. Оплата за такого вида квартир,может превышать месячную оплату за проживание в обычной квартире.
В тяжелые кризисные времена каждый из нас старается не упускать ни единого шанса заработать лишнюю копейку — кто-то идет на вторую работу, другие занимаются фрилансом по вечерам, а кто-то решает сдать в аренду лишнюю квартиру, которая давно стоит без дела.
Аренда квартир — довольно не простая с юридической точки зрения сфера, в которой работают множество мошенников.
Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?
Поэтому если вы решили заняться этим впервые, обратите внимание на несколько основных советов, которых рекомендуется придерживаться, чтобы не попасться на уловки и не потерять деньги вместо того, чтобы их заработать.
Сдаем квартиру в аренду — на что обратить внимание
В наше время широко распространены сайты с объявлениями о найме жилья, на которых потенциальные квартиросъемщики могут выбрать подходящую им квартиру по самым разным параметрам: мебели, близости к метро, виду из окна. К примеру, если их интересует аренда квартир на площаде рынок > Львов, то помимо расположения они могут выбрать и все остальные интересующие их характеристики своего будущего жилья на одном из сайтов по аренде недвижимости, к примеру, на www.dobovo.com. Именно поэтому к процессу создания объявления о сдаче квартиры в аренду стоит отнестись внимательно и по максимуму описать все плюсы, которыми, на ваш взгляд, оно обладает.
Так как же сдать жилье в аренду максимально быстро и просто? Казалось бы, ничего сложного — у вас есть собственность, которой вы вправе распоряжаться, и желающий снять её — отдавай ключи и бери деньги. Однако при таком легкомысленном подходе собственника квартиры может ожидать множество разочарований.
К процессу сдачи квартиры в наем нужно подходить ответственно и, что самое важное, грамотно с юридической точки зрения, т.е. обязательно с заключением договора, в котором необходимо описать все возможные нюансы, что бы избежать проблем и возможных затрат в дальнейшем.
Для человека, который собирается сдавать квартиру впервые, мы собрали несколько советов, которых рекомендуют придерживать опытные собственники помещений, давно занимающиеся подобной деятельностью.
Итак, если вы собрались сдать свою квартиру в аренду, и не хорошо знакомым людям, а посторонним, то вам стоит учесть следующие рекомендации.
- После того, как вы нашли желающего снять вашу квартиру, приходит время заключить договор. Это очень важный документ, на основании которого в последующем будут решаться все возможные спорные моменты между вами и квартиросъемщиком. В договоре аренды обязательно нужно указать: ставку оплаты, сроки сдачи, опись имеющегося в помещении имущества и бытовых приборов, а также их состояние . В договоре обязательно должна быть пометка об обязанности в конце срока вернуть квартиру со всем имуществом в том же состоянии, в котором оно было на момент подписания договора. Данный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, только по соглашению сторон.
- Обязательно пропишите в договоре условия выполнения взятых на себя обязательств квартиросъемщиком и варианты решения ситуации в случае их невыполнения. Например, в случае несвоевременной оплаты, можно прописать возможность рассрочки, либо немедленного освобождения помещения. Так же не стоит забывать о возможности досрочного расторжения договора без штрафных санкций с противоположной стороны, к примеру, в случае предупреждения не менее чем за месяц.
- Немаловажно упомянуть и способ разрешения споров в случае порчи имущества, это может быть как денежное возмещение по рыночной стоимости, так и замена имущества на новое по согласованию с собственником жилья.
- Один из самых главных и часто встречающихся моментов — возможность улучшить условия проживания съемщиком в счет арендной платы. В зависимости от срока аренды рекомендуется прописать такую возможность для съемщика (в том числе в счет арендной платы), но обязательно по согласованию с арендодателем.
© OchProsto.com
Добавлена 23 мая 2016 в категории Бизнес и работа
Тэги: other, аренда, квартира, недвижимость.
Перед тем как сдать квартиру в аренду,следует провести ремонтные работы,связанные со сменой труб и проводкой. А для тех кто сдаёт квартиру на самых верхних этажах,это обязательно,следует провести замену крыши,чтобы избежать последующего ремонта. Можно ли сдавать квартиру без ремонта? Конечно можно.Но,не каждый квартиросъёмщик решится снимать квартиру в плохом состоянии и делать ремонт за собственный счёт. Поэтому,следует произвести косметический ремонт,чтобы сдать квартиру намного быстрее. Сегодня многие предпочитают купить квартиру vyborstroi.ru в новостройке от 2000000 от застройщика и сдавать ее в аренду, окупая тем самым затраты на покупку.
Как правильно сдать квартиру?
Чтобы сдать квартиру и не иметь никаких претензий от квартиросъёмщиков,следует изначально рассказать в каком состоянии квартира и где нужно что-то отремонтировать,если такое имеется. Первым делом,нужно обсудить с квартиросъёмщиками все нюансы,которые связанные с квартирой и оплатой:
-Какого числа производится оплата
-В случае поломки электроприборов и бытовой техники,кто будет оплачивать ремонт или покупку нового
-Можно ли квартиросъёмщикам держать домашних животных
Перед тем,как заключить договор о снятии жилья,квартиросъёмщики смотрят какие квартиры сдают и в каком состоянии. Как сдать квартиру в аренду правильно? Для этого хозяину квартиры,следует обратиться в агенство и заключить с ними договор.В договоре описывается всё имущество,которое имеется в квартире:
-Мебель и их количество: тумбы,столы,стулья,шкафы и так далее
-Бытовая техника: холодильник,микроволновая печь,стиральная шина,водонагревательный бак,посудомоечная машина и так далее
После обращения,агенство размещает рекламу о сдаче квартиры,принимает звонки и показывает квартиру потенциальным квартиросъёмщикам,тем самым облегчая работу хозяину квартиры. Квартиросъёмщик имеет право отказаться от предложенной им квартиры или согласиться. В случае согласия,квартиросъёмщик должен заплатить полную месячную сумму оплаты квартиры за месяц агенству.
Сдавать ли квартиру в аренду? Перед этим,следует взвесить все за и против. Выгодно ли сдавать квартиру или это для того,чтобы квартира не стояла без хозяев и не случилось грабежей,решаете Вы. В лучшем случае,если Вы уезжаете из родного города и собираетесь сдавать квартиру,то искать квартирантов лучше среди знакомых или родственников. Так Вы будите знать,что квартира в хороших руках и не потребуется проверять квартирантов каждый месяц.
Можно ли сдавать квартиру в аренду?
Естественно можно. Сейчас большое количество молодых семей,которые нуждаются в отдельном жилье и готовы за это платить. Перед сдачей квартиры,Вы должны будите указать в договоре можно ли в Вашей квартире жить молодым семьям с детьми. Если Вы согласны на такие семьи то будьте готовы,что обои в Вашей квартире будут ободраны. И лучше сразу в договоре указать кто будет оплачивать покупку новых обоев. В большинстве случаев,это квартиросъёмщики.
Многие хозяева квартир задаются вопросом:"За сколько сдать квартиру?". Вы должны определить сумму,которую хотите получать от квартиросъёмщиков именно себе. Оплата коммунальных услуг должна идти отдельно. Сумму оплаты Вы должны определить исходя из комнат в Вашей квартире. Если это однокомнатная квартира и в ней нет ремонта и современной бытовой техники или она вообще отсутствует,то сумма будет маленькой.
Как сдать квартиру самостоятельно без агентства: три шага к подписанию договора
А если квартира двухкомнатная с мебелью,бытовой техникой и хорошим ремонтом,то сумму оплаты лучше обсудить с агенством.
Как быстро сдать квартиру? Что бы ускорить этот процесс лучше использовать рекламу,которую можно разместить в интернете. Чтобы процесс был ещё быстрее,нужно обязательно сделать фотографии всех помещений в квартире с хорошим ракурсом,чтобы каждая комната была видна. Следует указать все свои требования,которые Вы хотите от квартиросъёмщиков например:
-своевременная оплата
-отсутствие домашних животных
-чистоплотность
-семьи не имеющие детей и так далее
Более прибыльно-это сдавать квартиру посуточно или по часам. Но,требовательность для такого вида сдачи квартиры,это обязательное наличие бытовой техники(холодильник,микроволновая печь,стиральная машина,водонагревательный бак) всей требующей мебели(столы,стулья,тумбочки и шкафы) и наличие горячей воды. В некоторых квартирах,которые сдают по часам или посуточно,так же имеются джакузи или душевая кабина для большего удобства. Оплата за такого вида квартир,может превышать месячную оплату за проживание в обычной квартире.
Не задумывайтесь о том стоит ли сдавать квартиру,так как этот процесс может быть очень выгодным для Вас. Для этого,стоит всего найти хороших квартиросъёмщиков,которые бы устраивали Вас во всём и своевременно вносили оплату. Главное не сидеть на месте.
Как правильно сдать квартиру квартирантам? Для этого,нужно прежде всего обратиться в агенство и оно сделает всё то,что делали бы Вы. Вам не надо будет не кого искать и бегать показывать квартиру. Вам придётся сидеть на диване и ждать звонка о том,что нашли квартирантов. Вы за эту процедуру ничего не заплатите. Платить нужно будет квартиросъёмщикам.
Что бы найти удачных квартирантов,Вам следует поговорить с ними и сделать выводы о людях. Как говориться: "Встречают по одёжке,а провожают по уму".
Мы открыли эту рубрику, чтобы Наймодатели (Арендодатели) и Наниматели (Арендаторы) жилых помещений четко знали свои права и обязанности. Мы будем ее пополнять при малейшем изменении в законодательной системе РФ.
Договор аренды или договор найма?
В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности
При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ "Договор аренды жилого помещения" вместо "Договор найма жилого помещения". Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой - нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:
Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?
И договор аренды, и договор найма - это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?
Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.
С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой "в лицо". Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.
Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.
В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны" в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.
Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?
Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года.
Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно: плюсы и минусы процедуры
Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.
Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ - к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии "Договор найма на 5 лет" можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?
Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.
Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.
Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно
Как сдать дом в аренду
Российский рынок аренды недвижимости в настоящее время представлен не только городскими квартирами, но и частными домами. По оценкам специалистов, этот сегмент сейчас переживает настоящий «бум». Запросов и предложений большое количество и с той, и с другой стороны.
- Для начала правильно оцените район расположение дома. Дом находится в городской черте, коттеджном поселке или в деревне? Какое расстояние до города? А состояние дорог? Имеется ли охрана? Что вы можете сказать об инфраструктуре, есть ли магазины, аптеки, детский сад, школа, спортивные площадки?
- Дом относится к новостройкам или старым постройкам, так называемый деревенский вариант? Если новострой, то какая категория люкс, бизнес или эконом? В каком состоянии находится дом сделан качественный ремонт, косметический или отсутствует совсем? Имеется ли мебель и бытовая техника, каково ее состояние? Важно наличие и обустроенность придомовой территории: у роскошного особняка должен быть ландшафтный дизайн, бассейн с качественной системой очистки. Есть ли в деревенском доме вода и канализация? Имеется сад-огород?
- Определитесь со сроком сдачи загородного дома на долгий срок, на определенное время, например, летние месяцы или на короткий период. Сейчас выгодно сдавать дом посуточно: на выходные или праздничные дни. Готовы ли вы к такому варианту? Есть ли у вас возможность осуществлять постоянный поиск жильцов, контролировать их, регулярно делать уборку после окончания аренды?
- Заранее ознакомьтесь с ценами на подобные предложения. Просмотрите сайты и газеты. Определите сумму аренды и порог, до какого можно снизиться; учите затраты на коммунальные услуги и другие расходы, например, охрану. По возможности, отключите стационарный телефон: слишком много случаев, когда квартиранты неожиданно съезжают, оставляя счета за междугородние переговоры.
- Сделайте генеральную уборку и в доме, и на приусадебном участке. Неприбранность и неухоженность участка могут произвести плохое впечатление. Семейная пара с детьми заинтересуется безопасным и удобным местом для игр во дворе. Согласны ли вы выполнить это требование и изменить что-то на участке?
- При формировании цены вам нужно учесть различные нюансы. Например, стоимость аренды частного дома снижается при удаленности от города, а также при отсутствии охраны или парковки. Красивый дом может привлечь внимание арендатора, но разбитые дороги или полупьяные соседи отпугнут. Не замалчивайте недостатки, честно расскажите о них, в противовес негативным моментам лучше обратите внимание арендатора на преимущества. Честность всегда производит хорошее впечатление.
- Если вы сдаете коттедж за несколько тысяч долларов, то искать жильцов нужно только через агентство недвижимости. Такие арендаторы не читают объявления в газетах. Да и в других случаях надежнее обратиться к специалистам, которые уже давно работают на этом рынке.
- Не забудьте про договор, который сможет защитить в случае мошенничества. Запомните, что договор с физическим лицом называется договором найма, вы наймодатель, а квартиранты наниматель. В договоре укажите информацию о нанимателе: паспортные данные (снимите на телефон копию паспорта), прописку, контакты. Расспросите о месте работы, постарайтесь получить как можно больше информации и перепроверить ее.
- Укажите срок проживания и стоимость арендной платы. Обозначьте период, когда сторонам нужно предупредить друг друга о досрочном расторжении договора.
- Перечислите в договоре имущество, которое находится в загородном доме, укажите его состояние и штрафы при его порче.
- Не забывайте оговорить возможность периодически приезжать в гости к арендаторам. Поясните, что эта мера необходима, ведь вы являетесь собственником и должны знать состояние и дома, и имущества.
- Не лишним будет напоминание, о том, что вы, как наймодатель, должны ежегодно платить налоги.
Сдача недвижимости в аренду дело хлопотное, но, чтобы проблемы обошли вас стороной, будьте заранее очень внимательны это настроит ваших жильцов на ответственное отношение к вашей собственности.
Пассивный доход - прибыль, которая интересует многих людей в разных странах. И поэтому все чаще и чаще они задумываются над важным для них вопросом: что можно сдавать в аренду? Ведь такой способ получения прибыли - наиболее интересное и выгодное решение. Он позволяет зарабатывать денежные средства, не имея при этом официальной работы. Но вопрос в другом - какие именно объекты можно сдать в аренду? Разобраться в этом предстоит далее.
На самом деле практически все имущество человека разрешается арендовать. Но в действительности самым выгодным делом является сдача напрокат недвижимости. Какие объекты и как можно преобразовать в пассивный доход? Если правильно подготовиться, то человек сможет без особых проблем воплотить задумку в жизнь.
Кто имеет право?
Вы еще не знаете, что можно сдавать в аренду? Перед тем как задумываться над этим вопросом, нужно разобраться, у кого в принципе есть такое право. Не всем предоставляется возможность получения пассивного дохода подобным образом. Дело в том, что сдачей недвижимости или имущества в аренду занимаются:
- Собственники тех или иных объектов.
- Государство (если речь идет о муниципальной собственности).
- Посредники (риелторы, агентства недвижимости).
Получается, только хозяин того или иного имущества, а также доверенные лица имеют право на сдачу тех или иных объектов в аренду. Вполне очевидный факт. Но от чего представляется возможным получать пассивный доход?
Квартира
Можно сдать квартиру в наиболее распространенный вариант развития событий. Он довольно часто помогает населению в разных странах получать прибыль в той или иной степени. Процедура заключения договора найма жилья, как правило, проводится с участием агентств недвижимости. Или лично хозяином квартиры. Им может быть как физическое лицо, так и государство. Лучше всего сдавать квартиру официально. Да, тогда придется отдавать 13 % своей прибыли стране. Но при этом у арендодателя и квартиросъемщика будут права и обязанности. Оформить подобную операцию не так трудно, как кажется.
Оформление в аренду квартиры
Можно ли сдавать квартиру в аренду? Да. Это, как уже было сказано, наиболее распространенный вариант развития событий в разных странах. Сданное напрокат жилье - своеобразный Оформить договор аренды на квартиру не так уж и трудно. Уже было упомянуто, что человек может воплотить задумку в жизнь или посредством обращения в агентства недвижимости, или самостоятельно. Но для последнего расклада придется нанести визит нотариусу. Договор найма оформляется только так. Какие документы могут потребоваться? Среди них выделяют (независимо от способа сдачи квартиры в аренду) следующие бумаги:
- Документы о правах собственности на недвижимость.
- Договор аренды/найма с подробными условиями.
- Выписка из ЖЭКа с лицевого счета.
Стоит обратить внимание на то, что имеется два типа договора: аренды и найма. Второй вариант подходит для случаев, когда квартира сдается физическому лицу. Обязательной регистрации не требует. А вот непосредственное соглашение аренды подлежит регистрации, если заключается более чем на 12 месяцев. Подписывается при заключении договоренности с юридическими лицами.
Комната
Что можно сдавать в аренду? Следующим вариантом развития событий является сдача части квартиры в аренду. А точнее, комнаты. Распространенный способ получения небольшой прибыли. Порядок оформления соответствующего договора схож с ранее определенным алгоритмом действий. Только нужно в соглашении прописывать, какую именно комнату сдают.
Если собственников в квартире несколько, дополнительно к ранее перечисленному списку бумаг придется доложить согласие всех людей на осуществление сделки. А вот когда владелец у квартиры один, то сдача комнаты - это не такая уж и большая проблема. Прибыли от такого источника пассивного заработка меньше, чем от сдачи квартиры. Но он имеет место.
Земля
А можно ли сдавать земельный участок в аренду? Или его часть, например? Этот вопрос тоже нередко волнует собственников. Например, построен дом, а рядом имеется небольшой участок. Можно ли его сдать? Да. Особых ограничений по этому поводу нет. Рекомендуется сразу определиться: весь ли участок планируется сдавать или только его часть. От этого будет зависеть сложность заключения соглашения, а также текст договора. Для юридических лиц данная особенность крайне важна.
Если человек не действует через риелторов или соответствующие агентства, то ему придется в обязательном порядке подписывать соглашение у нотариуса. В противном случае сделка может быть признана недействительной. И это важно понимать. Особые проблемы могут возникнуть, если у земельного участка несколько собственников. Впрочем, аналогичная картина возникает при сдаче в аренду любого имущества. Дополнительно придется получать согласие остальных собственников на осуществление сделки. Без этих документов договор аренды или найма будет признан недействительным.
Не жилье
Можно сдать в аренду помещение, которое не является жилым. Например, подвал, кладовку, подсобку. Это менее распространенный вариант развития событий, особенно среди тех, кто живет в многоквартирных домах. Но это только если арендодатель является физическим лицом. Помимо всего прочего, в аренду сдаются нежилые помещения типа офисов. Как раз такие ситуации встречаются в повседневной жизни постоянно. Следует обратить внимание - при любой из рассматриваемых сделок граждане должны будут уплачивать налог на доходы. В данный момент он составляет 13 %. Это обязательный пункт для каждого налогоплательщика.
Теперь понятно, что в аренду можно сдавать нежилые помещения. Это не так трудно, как кажется. Алгоритм действий у владельца объекта недвижимости будет точно таким же, как и во всех остальных случаях. Достаточно собрать аналогичный пакет документов. Меняется только свидетельство о правах собственности на тот или иной объект недвижимости. Затем следует заключить договор аренды/найма в установленном порядке. Обо всех особенностях данного процесса, независимо от сдаваемой собственности, расскажем далее.
Дом/дача
Можно ли сдать участок в аренду? Да, особенно если хозяин у недвижимости один. Но какие еще объекты могут рассматриваться гражданином? Например, дома или дачи. Их тоже при желании можно сдать в аренду. На практике сделать это довольно трудно. И физические лица редко занимаются подобными случаями. Обычно дома и дачи сдаются в аренду вместе с земельными участками администрацией города. Но и обычные собственники недвижимости имеют на это право.
Можно ли сдавать земельный участок в аренду, но при этом дом, расположенный на нем, не сдавать? Да, такое тоже возможно. Но только в случае, когда в договоре указывается конкретная территория, подлежащая сдаче. Если место на участке есть исключительно под дом, то придется в соглашении указывать именно строение.
Машина
Все чаще и чаще граждане задумываются над тем, можно ли И ответ их порадует - да, такая вероятность имеется. Перечень документов при этом поменяется. Как правило, придется серьезно задуматься над договором аренды - в нем устанавливается тариф оплаты. Чаще всего он почасовой. Из документов от владельца и нанимателя потребуют:
- Бумаги, указывающие на права собственности на транспортное средство.
- Страховку.
- Договор аренды.
- Технический паспорт авто.
- Удостоверения личности сторон.
Обычно этого достаточно. Желательно заранее продумать все особенности и нюансы предоставления автомобиля в аренду. Чтобы сделать это максимально грамотно, пригласите юристов. Они способствуют правильному составлению Так получится без особых проблем воплотить задумку в жизнь.
Прочее
Что можно сдавать в аренду? На самом деле, как уже было сказано, практически всю собственность можно арендовать. Соответственно, сдать напрокат, например. Если не учитывать объекты недвижимости, то можно выделить еще очень много идей относительно поставленного вопроса. Среди наиболее распространенных объектов, сдаваемых в аренду, выделяют: одежду (в основном костюмы и платья), гаражи, лодки, велосипеды, спортивный инвентарь, посуду, мебель, технику, строительное оборудование, книги, домашних питомцев (например, для рекламных акций).
Это далеко не все, что можно сдавать в аренду. Список можно продолжать бесконечно. В современном мире он ограничивается преимущественно фантазией владельца. И это необходимо учитывать. Только после получения денег от нанимателей у хозяина арендуемого имущества могут возникнуть проблемы.
Подводные камни
Речь идет о налогах. Уже было сказано, что с каждой сделки нужно будет уплатить 13 % от прибыли. Казалось бы, на этом проблемы заканчиваются. Тем не менее не все так просто, как кажется. Дело в том, что в России есть такое понятие, как Это систематическое получение прибыли от одних и тех же занятий. Правда, чтобы наступила уголовная ответственность, доход должен в сумме составлять 1 500 000 рублей. Поэтому до этого момента можно без проблем сдавать ту или иную собственность в аренду.
А что дальше? Многое зависит от типа арендуемой собственности. Чтобы платить налоги и спать спокойно, некоторые рекомендуют открывать ИП. И выбирать УСН. Тогда в качестве налогов в год придется отдавать 6 % от прибыли. Законно и безопасно. В некоторых случаях рекомендуют покупать патент на данный тип деятельности. В России на данный момент предлагается всем гражданам, которые сдают жилье или имущество в аренду, работать по Как поступить? Это решает сам гражданин. Но в любом случае налог заплатить нужно. Особенно если речь идет о сдаче офисов в аренду, а также о работе с юридическими лицами.
Надо ли ставить в известность участкового?
Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди. Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем. Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права. При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.
Материал подготовлен при помощи директора компании "Миэль-Аренда" Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании "Азбука Жилья" Романа Бабичева, адвоката Олега Сухова и адвоката МКА "Центральная коллегия адвокатов" Дарьи Жидких.
Сколько налогов придется платить?
Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей. Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП.
Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок. Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово - в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области - 7,2 тысячи рублей.
Что надо делать для легализации сдачи? Надо регистрироваться как ИП?
Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо.
Второй вариант - арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год.
Есть еще один вариант - приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен "переходить" на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью. Если патент приобретается на срок до года, то сначала можно оплатить одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия - оставшуюся сумму. Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади. Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru .
Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП. Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.
А разве заключения договора не достаточно?
Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование. Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости. КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Как правильно заключить договор?
Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.
В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа - денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.
Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).
Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки - срок ее действия составляет один месяц.
Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.
Чем грозит нелегальная сдача?
Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями. Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду. Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты. В худшем случае лица могут быть привлечены к уголовной ответственности, которая чревата получением судимости и наложением штрафа до 300 тысяч рублей или лишения свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).
Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов. В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ). Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты.
Рынок аренды традиционно является "серым", и сколько на нем совершается сделок - подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя. Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%. Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда.
При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.
У отца отличный сварочный аппарат. Когда о нем узнал сосед соседа, то поинтересовался, можно ли иногда арендовать аппарат за деньги.
Отец с человеком едва знаком. Потому, с одной стороны, соглашаться рискованно. С другой - тысяча рублей за вещь, которая часто стоит без дела, не лишняя.
Может ли отец, не будучи ИП , сдавать аппарат в аренду?
Надо ли каждый раз брать залог в размере полной стоимости устройства? Или достаточно заключить договор, чтобы при поломке или невозврате получить те же деньги через суд?
Как быть с налогами?
Приветствую, Павел.
Антон Дыбов
эксперт по налогообложению
Ваш отец может передать сварочный аппарат в аренду без регистрации ИП . С залогом, а точнее обеспечительным платежом, надежнее, но о нем надо договариваться с арендатором. Нужно платить НДФЛ с доходов от аренды и отчитываться по ним в налоговую.
Передача в аренду личного имущества - это не предпринимательство
По закону предпринимательской считается деятельность, которая систематически приносит прибыль, в частности от пользования имуществом. Что предполагает регистрацию ИП .
Попутно собственник вправе сдавать свое имущество в аренду. И обычный человек, без статуса ИП , тоже. Если обязать всякого, кто намерен передать личное имущество в аренду, сначала зарегистрировать ИП , получится ограничение прав собственника.
Стороны сами решают, каким будет договор аренды движимого имущества
Это необходимый минимум. Остальное - предмет обсуждения арендодателя с арендатором. Если последний согласен, можно предусмотреть в договоре обеспечительный платеж.
Если «сосед соседа» будет аккуратно вносить плату и потом отдаст аппарат в целости и сохранности, отец вернет деньги. Иначе оставит себе сумму на покрытие ущерба либо долга по арендной плате.