Kust alustada kortermaja ehitamist. Kortermajade ehitus

Viimastel aastakümnetel on mitmekorruseliste hoonete monoliitne ehitamine muutunud tõeliseks läbimurdeks kogu ehitustööstuse jaoks. Selliste konstruktsioonide konstruktsioonid sisaldavad minimaalset arvu kandvaid elemente sammaste, põhiseinte ja püloonide kujul, mis avab laiad võimalused säästetud elamispinna ratsionaalsemaks praktiliseks kasutamiseks.

Monoliitse ehituse populaarsuse kasvu põhjused

Praegu lihtsustab paljude uute materjalide esilekerkimine ja uuenduslike ehitustehnoloogiate arendamine oluliselt konstruktsioonide monoliitse ehitamise protsessi, muutes selle ökonoomsemaks ja kiiremaks.

Oma kätega monoliitset maja ehitades mõistab tulevane majaomanik, et ruumide korrastamisel piiravad tema kujutlusvõimet vaid hoone välisseinad. Just monoliittehnoloogia järgi eramu ehitamisel on võimalik eraldada piisavalt ruumi hubase ja samas üsna laia köögiruumi korraldamiseks, avarate elutubade, garderoobide loomiseks ja sisekujunduseks stuudio näol. .

Monoliitsete elamuehitusprojektide elluviimise eelised on ehitusfirmadele ja ka professionaalsetele maakleritele hästi teada, sest aasta-aastalt monoliitraudbetoonist korteris või majas elamist soovijate arv ainult kasvab.

Monoliitmajade ehitus: tehnoloogia ja põhietapid

Monoliitse ehitustehnoloogia järgi kodu ehitamise protsess hõlmab järgmisi tööetappe:

• tugeva aluse panemine;
• armatuuril põhineva raami paigaldamine;
• betooni paigaldamine;
• raketise eemaldamine või eemaldamine (eemaldatava ladumistehnoloogia kasutamise korral).

Monoliitsete majade ehitamiseks mõeldud ehitusplatsidel täidetakse raketised suure võimsusega betoonpumpade abil betooniseguga. Kui me räägime selliste konstruktsioonide konstruktsioonist, siis siin on põhirõhk tugevatel membraanidel ja jäigastavatel südamikel, mis tavaliselt moodustuvad liftide ja trepikodade piirkonnas. Just need elemendid vastutavad monoliithoone stabiilsuse eest.

Majade ehitus hõlmab korteritevahelise ja korterisisese ruumi eraldamist paigaldusega Viimastel aastatel on selleks otstarbeks üha enam kasutatud telliskivi asemel perliiti ja kipsplaate. Selline lähenemine ruumi jagamisele vähendab rohkem kui 5 korda eluaseme kasutuselevõtuks kuluvat aega alates vundamendi rajamisest. Lisaks ei nõua sellisel viisil elamispinna jagamine erilisi kulutusi pindade viimistlemiseks, sest kipsplaadile saab kohe peale kanda tapeedi või värvimise.

Materjalid

Kapitalikonstruktsioonide ehitamisel monoliittehnoloogia abil keskendub enamik suurettevõtteid lisaks selliste kohustuslike komponentide kasutamisele nagu betoon- ja metallarmatuur vahtpolüstüreenist püsivate raketiste kasutamisele. Selliseid tulevase monoliithoone konstruktsioonielemente toodetakse õõnsa polüstüreenploki kujul, mille komponendid on kaks džempritega ühendatud paneeli. Paneelid ja sillused on valmistatud samast materjalist või vastupidavast plastikust. Vahtpolüstüreen on tõeliselt kerge, muutes selle paigaldamise lihtsaks ja kiireks.

Monoliitsete konstruktsioonide ehitamise tunnused

Mis on mitmekorruseliste hoonete monoliitne ehitus? Tehnoloogia on üsna lihtne, kuid samal ajal on sellel oma eripärad. Põhitöö, nagu iga muu ehitustehnoloogia puhul, algab vundamendi rajamisest. Kogu hoone tugevus sõltub suuresti sellest, kui kvaliteetseks ja kalibreeritud monoliitkonstruktsiooni vundament osutub.

Pärast kõigi organisatsiooniliste meetmete lõpuleviimist, pärast vajalike kaevetööde lõpetamist, paigaldatakse spetsiaalselt ettevalmistatud tugevduspuurid, samuti monoliitsest vundamendist manustatud elemendid. Järgmiseks, kui on olemas valmis hoone vundament ja karkassielemendid, sealhulgas drenaažikommunikatsioonide ja hüdroisolatsioonisüsteemide paigutus, algab monoliitsest raudbetoonist põrandate ehitamise protsess.

Monoliitsest vahtbetoonist majade ehitamine sammaste, seinte, liftišahtide ja püloonide ehitamisel eeldab paneelide raketise kasutamist, mis on osa monoliitpõrandatest. Põrandate korraldamisel monteeritakse kõigepealt kokku raketis, millesse seejärel paigaldatakse tugevdusraam.

Kapitali monoliitkonstruktsiooni ehitamise üks olulisemaid etappe on täpse projekti väljatöötamine raketise asukoha valimiseks. Selle probleemi lahendamisel kasutatakse kvalifitseeritud spetsialistide kogemusi ja kaasatakse geodeetilise teenistuse personal.

Monoliitsete konstruktsioonide betoneerimise protsess

Monoliitse ehitustehnoloogia abil püstitatud ehituskonstruktsioonide betoneerimine toimub eelnevalt ettevalmistatud betoonisegu tiheda ja ühtlase jaotusega raketis. Raketisesse valatud betooni tihendamiseks suure võimsusega pumpade abil, mis suudavad seda märkimisväärsele kõrgusele tarnida, kasutatakse spetsiaalseid vibratsioonimehhanisme.

Monoliitse majakarkassi ehitusel talvehooajal on oma erakordsed omadused. Selleks, et laotud betoon saaks vastavalt väljatöötatud projektile õigeaegselt tugevust ja kõvenemist, moodustatakse "talvine" betoonisegu külmumisvastaste lisanditega. Samal ajal on tulevased monoliitsed konstruktsioonid varustatud spetsiaalsete küttekaablitega. Selliste meetmete rakendamine tugevate külmade korral lihtsustab oluliselt monoliitsest telliskivimaja ehitamist.

Usaldusväärsuse tase

Karkass-monoliitmaja ehitamine seisneb ennekõike kandvate koormuste ülekandmises mööda raudbetoonsammasid, aga ka raudpõrandaid, olulistele koormustele vastupidavale monoliitbetoonile. Selle põhimõtte rakendamine praktikas aitab kaasa mitmekorruselise hoone tõeliselt stabiilse ja äärmiselt töökindla karkassi ehitamisele.

Mis puudutab vaheseinu, siis monoliitsetes hoonetes on need oma olemuselt puhtalt formaalsed ega määra endale mingeid koormusi. Monoliitses hoones eluaset ostes saate hõlpsalt loobuda kõikvõimalikest vaheseintest ja kujundada oma korter maksimaalse avatud ruumiga avara stuudio kujul.

Mis määrab monoliitmaja ehituskvaliteedi?

Monoliitsete hoonete ehitustööde kvaliteet sõltub eelkõige siledate, poleeritud konstruktsioonide olemasolust, aga ka eranditult kõigi tegevuste edenemise rangest kontrollist. Sellise kontrolli tulemused tuleb registreerida spetsiaalses päevikus. Eelkõige nõuab monoliitsest telliskivimaja ehitamine armeerimisraamide kudumise kvaliteedi hoolikat kontrollimist, raketise asukoha täpsuse määramist ja betooni töökindluse jälgimist alates selle vastuvõtmise hetkest ja lõpetades. raketisse valatud betoonmassi tugevuse omandamisega.

Hinna küsimus

Praegu võib monoliitsete majade ehitamine, mille ehitustehnoloogiat oli ülalpool kirjeldatud, oluliselt vähendada sissekolimisvalmis eluaseme maksumust. See juhtub ehituse suure kiiruse tõttu, mille määrab võimalus kasutada kõrgtehnoloogiaga tööprotsesse. Kui võrrelda sama kuluga monoliitsete majade elamispinna hindu paneelmajades, siis siin osutub see näitaja 10-15% madalamaks.

Monoliitse konstruktsiooni eelised

Miks eelistatakse tänapäeval korruselamute monoliitset ehitust? Selliste hoonete ehitamise tehnoloogial on järgmised eelised:

• hoonete pikk kasutusiga;
• piiramatud võimalused ruumide planeerimiseks ja sisekujunduseks;
• ehitustööde suurim kiirus;
• vuukide, õmbluste ja pinna tühimike puudumise tõttu paranenud heli- ja soojusisolatsiooniomadused;
• vähenenud materjalikulu.

Monoliitse konstruktsiooni puudused

Vaatamata muljetavaldavale arvule ilmsetele eelistele on mitmekorruseliste hoonete monoliitsel ehitamisel mitmeid puudusi. Tehnoloogial pole puudusi, kuid need on seotud peamiselt ehituse edenemisega ega ole seotud valmiskonstruktsioonide kvaliteediga. Monoliitse konstruktsiooni peamised puudused on järgmised:

• tõenäoline tõsine viivitus plaani kiireloomulisel rakendamisel ilmastikutingimuste halvenemise korral, mis raskendab raketise betooniga täitmist;
• vajadus viia kõik ehitustegevused läbi avatud ruumis, mis tekitab ehitusmeeskonna spetsialistidele teatud raskusi ja ebamugavusi.

Järeldus

Artiklis uurisime üksikasjalikult mitmekorruseliste hoonete monoliitset ehitust. Nende ehitustehnoloogia võimaldab kõrghooneid võimalikult lühikese aja jooksul kasutusele võtta. See on omakorda ilmselge eelis mitte ainult ehitusfirmadele, kes vajavad planeeringu täpset täitmist, vaid ka tulevastele majaomanikele, kes soetavad elamispinna ammu enne kortermaja ehitustööde algust.

Võttes aluseks töökindla raketise ja vastupidava metallarmatuuri, on konstruktsiooni konstruktsiooni kriitilise vea või defekti tegemine palju keerulisem. Viimaste standardite järgi ehitatud monoliitsete mitmekorruseliste hoonete konstruktsioon on selline, et neil on kõrgeim seismiline takistus. Seinad, põrand ja lagi on võimalikult siledad, pinnad igasuguste õmbluste ja tühimike vabad.

Ainult elamuehituses monoliitsete konstruktsioonide ehitamisel on kõige laiemad võimalused mitmesuguste mahuliste ja ruumiliste lahenduste rakendamiseks, mis iseenesest tõstab hoone tööomadusi.

Mis puudutab monoliitsete hoonete keskkonnasõbralikkuse taset, mis sisuliselt on vaid algse kujundusega betoonkastid, siis ehitusettevõtted näevad ette telliskivikatte ja vaheseinte loomise võimaluse. Just telliskivi koos kipsplaadi ja muude tavaliste vaheseintega on kõrgeima keskkonnaohutuse tasemega.

Elamukinnisvara on tänapäeval nõudlik peaaegu igas linnas. Korterelamud on selle äri prioriteetne valdkond. Kuid elamu ehitamine nõuab märkimisväärseid investeeringuid, mistõttu investorid meelitatakse sageli ehitusse. Üldiselt toob äri märkimisväärset tulu, kuid nõuab tõsist organiseerimistööd.

Nõutav dokumentatsioon

Esiteks peab elamu ehitamise äriplaan ette nägema arendaja ametliku registreerimise. Tavaliselt on arendaja registreeritud piiratud vastutusega äriühinguna. Registreerimisel on märgitud OÜ põhitegevusala - elamukinnisvara ehitus.

Korterelamu ehitamise alustamiseks on vaja järgmisi dokumente:

• majaehituse finantseerimise ajakava;
• kokkulepitud tööplaan;
• projektdokumentatsioon;
• järeldus projekti kohta, kus peaks olema linnaplaneerimise osakonna ja linnavalitsuse arhitektuuriosakonna viisa;
• ehitus- ja paigaldustööde luba;
• ehitusluba, mis tuleb hankida linnavalitsusest;
• maatüki üüri- või ostu-müügileping, millele maja ehitatakse;
• riigieksami järeldus.

See ei ole kaugeltki ammendav dokumentide loetelu. Reeglina sisaldab loend rohkem kui viiskümmend dokumenti, mis võivad olenevalt ehituspiirkonnast erineda.

Piirkonna kinnisvaraturu analüüs

Hoolimata asjaolust, et turul on krooniline vajadus esmase eluaseme järele, on selles ehitusvaldkonnas vähe konkurentsi. Selline olukord on seotud suurte riskidega elamukinnisvara ehitamisel. Seetõttu on idee elluviimise esimeses etapis oluline läbi viia täpne ja üksikasjalik analüüs kõigi eluaseme edasist elluviimist mõjutavate tegurite kohta.

Tuleb uurida, milline on elamukinnisvaraturg ehituseks valitud piirkonnas: milliseid kortereid pakutakse, mis staatuses, millises mahus ja mis hinnaga. Proovige välja selgitada, kui palju ruutmeetreid viimase aasta jooksul müüdi, milline on müügi ja uute objektide ehitamise dünaamika. Hinnake, kuidas teie kinnisvara sobib piirkonna üldise infrastruktuuriga.

Hinnake piirkonna ostujõudu ja kohalike pankade tingimusi hüpoteeklaenu andmiseks. Nendest andmetest sõltub teie tulevase kortermaja staatus ja vastavalt ka ruutmeetri hind. Hind peab olema üksikasjalikult põhjendatud.

Kohalike omavalitsustega töötamise eelised

Projekti eesmärkide kujundamise etapis tasub selgitada, millist elamupoliitikat kohalik omavalitsus järgib. Kui ta osaleb valitsuse programmides linnaelanike ümberasustamiseks hädaabielamutest, saab ta:

• osta valmis kinnisvara;
• investeerida ehitusse;
• pakkuda infotuge;
• pakkuda tuge dokumentidega.

Viimane säte on äärmiselt oluline, kuna iseseisva ehituse korral võib dokumentatsiooni koostamine võtta aastaid.

Kuid sel juhul peate harva arvestama esmaklassiliste majade ehitamisega. Tavaliselt on ametivõimud huvitatud väikestest korteritest, kuhu saaks hädaabielamutest elanikke ümber asustada.

Projekti elluviimise plaan

Projekti rakendatakse rangelt etappide kaupa.

Maa valik

Kõigepealt tuleb välja selgitada, kui lähedal asuvad linna elektri-, vee- ja küttevõrgud. Mida lähemal need on, seda vähem raha peate investeerima vajalike kommunikatsioonide rajamiseks, seda vähem maksab teie korteri ruutmeeter. Sama kehtib ka telefonivõrkude ja Interneti-pakkuja kaablite kohta. Viimane on üks peamisi tingimusi, mille ostjad täna esitavad.

Suureks plussiks korterite müügil on hea transpordiühendus, erinevad kaubandus- ja kultuurikeskused, lasteaiad, kliinikud, koolid, haiglad ja muu.

Pange tähele, et iga linn töötab järgmiseks paariks aastaks välja oma linnaplaani. Hoopis lihtsam on ehitusloa saamine neis piirkondades, kus vastavalt sellele on planeeritud elamute ehitamine. Ideaalne võimalus on saada selliste rajatiste ehitamiseks valitsuse tellimus.

Geoloogiline ekspertiis ja topograafia

Enne ehituse algust tuleb teha uuringutööd, mille tulemuste põhjal tehakse kindlaks, millisele sügavusele võib vundamenti rajada, millised võivad olla selle projekteerimisomadused ning millistest materjalidest maja ehitada.

Selle määravad järgmised maastikunäitajad:

• Kliima- ja ilmastikutingimused.
• Koha ja piirkonna reljeef.
• Põhjavee asukoha sügavus.
• Hoone võimaliku kokkutõmbumise määr.
• Mulla omadused ja seisund.

Seda tööd teostavad spetsiaalsed geoloogiliste uuringute ettevõtted.

Projekti projekti koostamine

Selles etapis on kaasatud disainerid, insenerid ja disainerid, kes kasutavad eelmises etapis saadud teavet. Nad koostavad projekti hoone välimuse, korterite paigutuse ja ümbritseva ala kohta. Selles etapis võetakse arvesse, kuidas maja maastikku haakub, kui hästi see vastab linnaplaneeringule ning milline saab olema vaade majade korteritest. Viimane mõjutab nende hinda.

Plaan peab näitama:

• korterite arv;
• äripindade arv;
• hoonete arv;
• kogu elamispind;
• äripind kokku;
• hoone tüüp jne.

Projekti elluviimine

Seejärel tuleb kirja panna selge samm-sammult töö teostamise ja kohaletoimetamise ajakava:

• paberimajandus;
• territooriumi ettevalmistamine;
• vundamendi rajamine;
• ehitise püstitamine;
• side läbiviimine;
• sise- ja välisviimistlustööd;
• territooriumi kaunistamine.

Viimane punkt hõlmab kõnniteede rajamist ning puude ja põõsaste istutamist. Mida hoolitsetum on uue maja territoorium, seda kallimaks lähevad selle korterid.

Kulud

10-korruseline viie sissepääsuga elamu nõuab keskmiselt umbes 300 miljoni rubla suurust investeeringut. Kuid see arv on väga meelevaldne, kuna see sõltub mitmest tegurist: alates ehitusmaterjalide maksumusest kuni projekti ulatuse ja tüübini. Püsiraha kulub kommunikatsioonide rajamiseks, hoone ehitamiseks ja töötajate tasumiseks.

Saate investeerida oma vahendeid või koguda vahendeid investoritelt. Viimased võivad olla majade tulevased elanikud, kes panustavad oma tulevase korteri maksumusega võrdset raha. Kõik need kulud peavad kajastuma arvestuslikul arvel.

Sissetulekud

Projekti kasum tuleb korterite müügist. Ekspertide sõnul ei ületa kortermaja ruutmeetri maksumus 25 tuhat rubla, samas kui keskmine maksumus turul on 35 tuhat rubla.

Lisakasumit saab spordiklubide, tervisekeskuste, jaemüügiettevõtete jms äripindade rentimisest või müügist. Hea kasum tuleb parkimisest või kõrvalolevatest garaažidest.

Projekti tasuvus jääb 10-15% tasemele. See tasub ära ligikaudu 4 aastat peale maja ehitamise algust.

Maatükil ehitustööde alustamisele ei tasu mõeldagi, kui selleks pole võimude eriluba. See on ametlik dokument, mis annab õiguse korterelamu projekti elluviimiseks. Käesolev dokument kinnitab hoone väljatöötatud tehnilise dokumentatsiooni vastavust kõigile linnaplaneerimise plaani kehtestatud standarditele. Selle alusel saab maaomanik oma objektil ehitus- ja rekonstrueerimistöid teha. Venemaa seaduste nõuete kohaselt korterelamu ehitamise luba on tulevase konstruktsiooni konstruktsiooni-, insenertehniliste ja muude ohutuse, vastupidavuse ja jätkusuutlikkuse omaduste hindamise põhiakt. Ilma selle dokumendita on püsiva hoone ehitamine rangelt keelatud, vastasel juhul tunnistatakse õigus selle omandile ebaseaduslikuks. Sama kehtib ka kinnisvara omavolilise remondi või ümberehitamise juhtumite kohta. Seetõttu on nii oluline saada kortermaja ehitamiseks õigeaegselt luba.

Töö etapid

1. Korterelamu ehitus peab järgima kindlat plaani. Nii elamukinnistute kui maasuvilate loomisel on kehtestatud kord ja seda peab iga arendaja järgima, kui ta ei soovi endale edaspidi palju probleeme tekitada.
2. Esimene samm on soovitud objekti asukoha valimine. See võtab arvesse mitmeid iseärasusi, mis arenduspiirkonnal tingimata olema peavad - asuma kõigi elutähtsate sotsiaalobjektide läheduses - kliinikud, lasteaiad, koolid, jalutusalad, kauplused, apteegid jne. Asukoha valikul on eelduseks ka rajatava korterelamu sidevõrkudega ühendamise tehnilise võimaluse olemasolu ja kõik vajalikud tsentraliseeritud kommunaalkulud (elekter, gaasitrass, kanalisatsioon, küte, veevarustus, ventilatsioon jne).
3. Töötatakse välja, lepitakse kokku, kinnitatakse ja kinnitatakse objekti linnaehituskava. See sisaldab teavet objekti asukoha, naaberobjektide taande suuruse, inseneri- ja sidevõrkude jms kohta. Kui korterelamud ei asu kohapeal liiga tihedalt, on sel juhul seda lihtsam hankida luba elamukompleksi ehitamiseks.
4. Järgmine samm hõlmab geoloogiliste ja geodeetiliste tegevuste elluviimist. Esimesel juhul kontrollitakse hoolikalt pinnase seisukorda, hinnatakse selle füüsikalisi ja mehaanilisi omadusi ning uuritakse hüdroloogilisi tingimusi, et ennustada nende käitumist ehitustöödel. Selle tulemusena määratakse hoone optimaalsed konstruktsiooniomadused, võttes arvesse kõiki selle ehitamist ja toimimist mõjutavaid negatiivseid tegureid. Enne projekteerimis- ja maastikutöödega alustamist tehakse krundi topograafiline mõõdistamine. See protseduur on vajalik usaldusväärsete andmete saamiseks maastiku kohta, täpse digitaalse mudeli või paberile visandi loomiseks, mis näitab seal olevaid objekte. Topograafilisel plaanil kuvatakse tulevase hoone täpne asukoht, selle koordinaadid ja joonmõõtmed.
5. Järgmisena algab hoone projekteerimine. Selleks tuleb mängu professionaalne projekteerimisinsener, kelle kohustuste hulka kuulub tulevase struktuuri hindamine selle funktsionaalsuse (mugavuse ja ohutuse) seisukohalt. Spetsialist kontrollib, kas maja vastab sanitaar- ja keskkonnanormidele ja eeskirjadele ning kas see on elamiseks piisavalt sobiv.
6. Viimane etapp on ehitusprotsess ise, mis koosneb järjestikustest üks-ühele toimingutest hoone ehitamiseks.
7. Ja lõpuks jääb üle vaid väike ja ilmselt kõige meeldivam - ümbruskond korda teha - seda parandada ja haljastada.

Lube välja andma volitatud asutused

Maja ehitamise luba välja antud kohalike täitevvõimude või kohalike omavalitsusorganite poolt. Ametnike kinnitus on vajalik mitte ainult kogu projekti elluviimiseks, vaid ka selle iga etapi jaoks eraldi.

Loa reeglid

Selleks, et võimud ei segaks objektile hoone ehitamist, tuleks tegutseda seaduse raames ja mitte tegeleda omavoliga. Püüdes saada luba maja ehitamiseks, on maaomanikud valmis läbima tüütuid bürokraatlikke protseduure. Ja kõigepealt peavad nad teatud näidise järgi täitma taotlusvormi. Sellele järgneb terve dokumentide paketi kogumise protsess:

• dokumendid maa omamise õiguse kohta;
• koha linnaplaneerimise plaan;
• projektdokumentatsioon, mis koosneb teksti- ja graafilistest materjalidest ning määratleb funktsionaalseid, tehnoloogilisi, insenertehnilisi, arhitektuurseid ja konstruktiivseid lahendusi, sealhulgas seletuskirja;
• mõnel juhul ekspertarvamus projekteerimisdokumentatsiooni kohta;
• eriluba lubatud ehituse maksimaalsetest parameetritest kõrvalekaldumiseks;
• omanike nõusolek ümberehituse teostamiseks.

Maja ehitusloa eest pole vaja maksta, sest... see antakse tasuta. Kuid kulud peate ikkagi kandma ja need on seotud ülejäänud komplekti kuuluvate paberite valmistamisega.

Milliseid muid samme tuleks astuda?

Taotluse koopia ja vajalike dokumentide esitamiseks peab taotleja pöörduma selle linnaosa kohaliku omavalitsuse arhitektuuri- ja linnaplaneerimise osakonna poole, kuhu objekt kuulub. Muuhulgas tuleks eelnevalt koostada linnaplaneerimise plaani koopia ja krundi katastri väljavõte. Kapitaalehitusprojekti ehitamise luba välja antud 10 aastaks. Selle kehtivusaega võib pikendada vastavalt kehtivate õigusaktide nõuetele.

Projekti dokumentatsioon

Mitmekorruselise hoone ehitamine peab toimuma rangelt kooskõlas, mis omakorda peab vastama kõikidele objekti linnaplaneerimise plaani nõuetele. Vastasel juhul võib teil tekkida palju ebameeldivaid tagajärgi, nagu praod seintes ja vundamendis, konstruktsiooni ebaühtlane kokkutõmbumine ja isegi selle kokkuvarisemine. Ühepereelamuks mõeldud kuni kolme maapealse korrusega hoone ehitamiseks ei ole ehitusluba vaja. Madalelamute ehitamisel eripiiranguid ega keelde ei ole. Kuid isegi väikehoonete puhul on projekteerimisdokumentatsiooni väljatöötamine nõutav ja kui see on puudulik või puudub üldse, siis on võimudel täielik õigus loa andmisest keelduda.

Ehitus põllumaal

Rekultiveeritud maale ega põllumajanduses kasutatavale maale maju ehitada ei saa. Ainsad erandid on aastaringseks kasutamiseks mõeldud minimajad. Mõnes olukorras on ametiasutuste nõusolekul võimalik maa kategooriat muuta, mis võimaldab seda kasutada oma äranägemise järgi.

Kohtuasja soodsaks tulemuseks on oluline tõendada, et isegi mitmekorruseline hoone püstitatakse üksnes põllumajanduslikul eesmärgil, mitte ärilise kasu saamiseks. Igal juhul peate ehitusloa saamiseks välja töötama majaprojekti. Krundi suurus peab olema vähemalt 3 hektarit.

Kõrvalekaldumine lubatud ehituse maksimaalsetest parameetritest

Kui plaanite rakendada mittestandardset projekti, on vaja ametiasutuste eriluba, sealhulgas saidi naabrite notariaalselt kinnitatud nõusolekut. Selles küsimuses saab positiivse otsuse, kui kavandatavad kõrvalekalded vastavad tehniliste eeskirjade nõuetele ning nende rakendamise tulemusena ei tekitata kahju inimeste tervisele ja elule, kodanike varale ega keskkonnale.

Loa nimetatud parameetritest kõrvalekalletega mitme korteriga elamu ehitamiseks väljastavad selleks volitatud ametiisikud. Taotlus dokumendi saamiseks saadetakse linnaplaneerimise, maakasutuse ja arenduse komisjonile.

Lubatud ehituse maksimaalsetest parameetritest kõrvalekaldumise luba antakse juhul, kui maatüki konfiguratsioon või insener-geodeetilised omadused ei ole arenguks igati soodne.

Millal luba aegub?

Tihti juhtub, et valitsusasutused otsustavad ehituse peatada, koitada ja isegi lõpetada. Kuid on mõned toredad nüansid:

1. Otsus tehakse tavaliselt hiljemalt kuu aega ette. Kui majaehitusluba on juba välja antud, tühistatakse see harva.
2. Tavaliselt selline olukord ei puuduta kodanikke, kes on õigeaegselt täitnud kõik neile seatud nõuded.
3. Keeldumise korral tagastatakse taotlejale kogu dokumentide komplekt, tingimusel et tal ei ole vastuväiteid. Vastasel juhul vaidlustatakse juhtum kohtus.

Korterelamute ehitusloa saamise muud tunnused

Tõelise mehe eesmärk on teatavasti poeg üles kasvatada, puu istutada ja maja ehitada. Ja kui kaks esimest ülesannet erilisi küsimusi ei tekita, siis on oma kodu rajamine enamikule tugevama soo esindajatele tabamatu eesmärk.

Yudaev-Rachei Juri. Varakevad Domodedovos. Märg kiirtee. 1982. aasta

Ja siin pole mõtet isegi töömahukuses ning eriteadmiste ja kogemuste puudumises, vaid tõsiste investeeringute vajaduses, sest isegi väikese, üsna tagasihoidliku maamaja ehitamine nõuab märkimisväärseid vahendeid.

Muidugi võib igaüks teoreetiliselt ette kujutada suvila, suvila, villa või mõisa ehitamise protsessi. Näib, et pole midagi keerulist - valige maatükk, ehitage usaldusväärne vundament ja ehitage seinad. Ehitamine on aga keeruline protsess ja sellel on mitmeid nüansse, eriti kui me ei räägi tavalisest ühe- või kahekorruselisest majast, vaid kõrghoonest, kus on sada või isegi enam korterit.

Korterelamu ehituse algus - maa valik

Korrusmaja ehitamise esimene etapp on sobiva krundi valik. Ehitusorganisatsioon valib arenduskoha, võttes arvesse mitmeid tegureid:

• linna infrastruktuuri lähedus. Muidugi, mida linna keskosadele lähemale, seda parem, aga siinne maa on kallim ja võimudelt loa saamine palju keerulisem. Samas on korterid linnast kaugel asuvas majas, kus puudub regulaarne mugav transpordiühendus, ostjate seas vähenõudlikud ning vastavalt sellele on ka siinsete korterite ruutmeetri hind madalam;
• vajalike kommunikatsioonide olemasolu, toitevõrkude, soojusvarustuse ja telefonikaablite lähedus. Tänapäeval on paljude elamukomplekside eeliseks autonoomne küte, mistõttu ei ole keskküttetrassi lähedus enam nii oluline, kuid vajadus veetorustike “tõmbamiseks” ja elektriliinide paigaldamiseks tugede püstitamiseks võib ehituse maksumust tõsta.

Väärib märkimist, et iga linna arendamine, sealhulgas mitmekorruseliste hoonete ehitamine, toimub rangelt vastavalt kinnitatud linnaplaanile. Sageli ulatub teatud maatükil ehituse alustamise lubade arv, eriti keskregioonis, 50-ni! Kõige lihtsam on korruselamu ehitamiseks luba saada piirkonnas, kus uusehitisi on veel vähe ning üldplaneering näeb ette mitme objekti rajamist.

Makovoi Valeri. Küla ehitus Belaya-Berezka. 80ndad. Etüüd. 1986. aastal

Samuti lihtsustab oluliselt ehituslubade saamise ja krundi andmise protsess, kui hoone tellijaks on linnavõim ise. Kuid enamasti ehitatakse sel juhul eluase madala sissetulekuga elanikkonnakategooriatele, turistiklassi korteritele.

Topograafilise uuringu ja geoloogilise ekspertiisi teostamine

Peagi ehitusplatsiks muutuva maatüki topograafiline uuring viiakse läbi tulevase ehitise asukoha koordinaatide täpseks määramiseks, samuti piirkonna ja ümbritseva maastiku põhiomaduste väljaselgitamiseks.

Tegemist on väga olulise osaga mitmekorruselise hoone ehitamisel, mis võimaldab koos geoloogiliste uuringutega välja selgitada põhjavee sügavuse ning hinnata pinnase üldist seisukorda, maapinna võimaliku kokkutõmbumise tõenäosust ja astet. sihtasutus.

Selliseid uuringuid ja uuringuid viivad läbi spetsialiseeritud organisatsioonid, kellel on vastav luba. Pärast tööde lõpetamist saab arendaja tehtud tööde kohta üksikasjaliku aruande, kus muuhulgas märgitakse ära sellised punktid nagu reljeefi omadused, meteoroloogilised ja klimaatilised omadused, geoloogiline struktuur, pinnase füüsikalised omadused ja koostis, hüdrogeoloogilised tingimused ja palju muud. rohkem.

Geoloogiliste uuringute põhjal tehakse ehitusmaterjalide ja ehitustehnoloogia valik, kuna keerulise maastiku või lähedase põhjavee korral on vajadus kasutada erimeetodeid.

Korterelamu projekteerimine on keeruline ja äärmiselt vastutusrikas ülesanne, kuna projekteerija määrab, kui edukas ja mugav saab olema korterite planeering, nende pindala ja maja välimus.

Beljakova Jevgenia. Arhitekt. 2005

Projekteerimisprotsessi saab usaldada ainult professionaalidele - spetsialistidele ettevõtetest, kes on asjaomaste isereguleeruvate organisatsioonide liikmed ja on saanud loa seda tüüpi tööde tegemiseks.

Arhitektid ja projekteerijad juhinduvad kinnitatud ehitusnormidest ning arvestatakse ka piirkonna seismoloogilist olukorda ja klimaatilisi iseärasusi. Näiteks sanitaarseadusandlus reguleerib korteri parameetreid nagu valgustus ja ventilatsioon ning soojuskaitsesüsteem töötatakse välja aasta keskmist temperatuuri arvestades, projektiga nähakse ette fassaadi lisasoojustamine;

Arhitekti ees seisva ülesande keerukus seisneb ka selles, et lisaks tellija nõuetele, kes saab tulevase hoone plaanis muudatusi teha, on projekteerijal kohustus kooskõlastada lõplik projekt arhitektuuri- ja ehitusasutustega. linna ja järgima rangelt kehtestatud sanitaarstandardeid ja nõudeid.

Hooneprojekt näeb ette ka optimaalse viisi kommunikatsioonide korraldamiseks, mis tagab hoone energiatõhususe (viimasel ajal on meie riigis üha enam levinud “rohelised” ehitusstandardid, mis tõstavad nõudeid säästlikule soojuse ja energia tarbimisele) , keskkonnanõuded, ümbruskonna iseärasused ja muud nüansid.

Tavaliselt pakub arhitekt välja mitu võimalust hoone fassaadi kujundamiseks, mille hulgast valib tellija endale meelepäraseima.

Lisaks tuleb mitmekorruselise ja eriti kõrghoone (üle 22 korruse) ehitamisel väga hoolikalt läbi mõelda ja arvutada vundamendi koormus ja kandekonstruktsioonide töökindlus, mis peavad toime tulema. nii suur kaal.

Teine oluline detail on see, et projekti koostamisel peab arhitekt arvestama mitte ainult maastiku iseärasustega, vaid ka piirkonna edasise arengu väljavaadetega. Seda nüanssi arvesse võtmata võib tulevikus hoone akendest avanev vaade dramaatiliselt muutuda ning fassaad on teravalt kontrastiks näiteks naaberhoonetega, mis on ehitatud hoopis teises stiilis.

See etapp on ehituse edukaks lõpuleviimiseks äärmiselt oluline, sest ainult hästi koostatud, korduvalt testitud, kõikidele standarditele ja nõuetele vastav projekt tagab selle, et sellele kohale kerkib peagi atraktiivne, töökindel ja turvaline korterelamu ning hoone ise ei näe välja nagu "koletis" moonutas kogu maastikku.

Enne mitmekorruselise hoone ehitamise kõige nähtavama ja olulisema etapi – ehitustööde – alustamist korraldatakse sageli veel üks etapp: hange valitakse välja töövõtja, kellele usaldatakse projekti elluviimine.

Tavaliselt valitakse töövõtjad selle valdkonna kogemuste alusel, suur tähtsus on kvalifitseeritud töötajate ja ehitustehnika olemasolul.

Stukoshin Fedor. Kaks töölist. 1967. aastal

Hoone ehitamise etapi võib jagada järgmisteks olulisemateks osadeks:

1. Ehitusplatsi ettevalmistamine. See hõlmab selliseid ettevalmistustöid nagu maatüki tarastamine, mis võimaldab vältida võõraste ilmumist ehitusplatsile ning tagada materjalide ja seadmete ohutus; objekti puhastamine, sealhulgas olemasolevate ehitiste lammutamine; ehitamist segavate tehnovõrkude ümbersuunamine; ajutiste teede ja vajalike kommunikatsioonide rajamine; ajutiste majapidamis-, haldus-, lao- ja muude ruumide korrastamine. Ka selles etapis on vaja ehitusplatsi kaitsta võimaliku sademevee kogunemise eest.
2. Hoone telgede märgistamine. Veel üks oluline etapp, mis nõuab hoolikat kontrollimist ja täpseid arvutusi, kuna väikseimaid kõrvalekaldeid on siis peaaegu võimatu parandada. Märgistamine toimub täpsete kaasaegsete mõõteriistade abil.
3. Väljakaevamine. Peamine kaevetöö liik mitmekorruselise hoone ehitamisel on vundamendi süvendi kaevamine. Selles etapis ei saa muidugi hakkama ilma erivarustuseta - ekskavaatorid ja buldooserid, kuna töömaht võib olla väga suur.
4. Vundamenditööd. See on vundament, mis kannab kõige suuremat koormust, see on hoone vundament ning selle vastupidavuse ja tugevuse tagatis. Vundamendi tüüp sõltub pinnase omadustest, sageli kasutatakse liiva või kruusa ning töö põhiosa on 9, 12 või isegi 24 korruse kõrguse hoone raskust taluva kvaliteetse betooni valamine.
5. Ehituse järgmises etapis algab hoone välisseinte ehitamine, tuleb märkida, et tellistest, raudbetoonpaneelidest või monoliitsest hoonest maja ehitamise tehnoloogial on tõsiseid erinevusi. Tänapäeval muutub üha populaarsemaks monoliitne ehitus, mis nõuab ainult raketist, armatuuri ja betooni.
6. Majani kommunikatsioonid - vesi, elekter, gaas, kanalisatsioon. Kaevetööde staadiumis kaevati kaevikud torude jaoks, praegu rajatakse kommunikatsioone ning hoone on ühendatud tsentraliseeritud veevarustuse ja muude võrkudega.
7. Katuse paigaldus. See etapp sõltub ka heakskiidetud katusetüübist, paljudel kaasaegsetel uusehitistel on nn kasutuskatus, millele saab paigaldada näiteks talveaia.
8. Sisemiste vaheseinte paigaldamine. Rangelt võttes mitmekorruselise maja jagamine eraldi korteriteks, vastavalt kinnitatud projektile. Selles etapis paigaldatakse mitmekorruselise hoone selline oluline element nagu liftiseadmed.
9. Metall-plastakende paigaldus. Sisetööde jätkamiseks on vaja ruumi kaitsta kliimamõjude eest, seetõttu paigaldatakse praegu aknad. Igasse korterisse saab paigaldada ka metalluksed.
10. Sisekommunikatsioonivõrkude ehitus. See hõlmab valguse jaotamist kõigis hoone ruumides, kanalisatsioonitorude paigaldamist, gaasivarustuse, kütte, külma ja sooja veevarustuse korraldamist. Samuti paigaldatakse igasse korterisse peale kommunikatsioonide paigaldamist elektri- ja veearvestid.
11. Põranda tasanduskihtide paigaldamine. Selles etapis kasutatakse uuesti betooni-liiva segu, põrand tasandatakse hoolikalt ja alustatakse töötlemata viimistlustööd põranda tasanduskihiga.
12. Siseviimistlustööd. Võib jagada töötlemata ja viimistletud viimistlusega kortereid, andes uutele omanikele võimaluse viia korter iseseisvalt elamiskõlblikuks, mis nõuab märkimisväärset aja- ja rahainvesteeringut.
13. Fassaadi välisviimistlus ja remonditööde teostamine kõikides avalikes kohtades. Kui korter on võimalik müüa peale töötlemata viimistlustööde tegemist, siis esikus, sissepääsus, treppidel, ühiskatuses ja muudes üldkasutatavates ruumides peavad kõik viimistlustööd olema täielikult tehtud.

Paljud elamukompleksid pakuvad ka äripindu, näiteks võib esimesel korrusel asuda pesumaja, ilusalong, pangakontor või väike toidupood. Selliste ruumide olemasolu tuleks loomulikult ette näha projekti koostamise etapis ning nii tavalise elamu kui ka multifunktsionaalse kompleksi ehitamine peab tingimata läbima kõik ülaltoodud etapid.

Vastvalminud korruselamu korterite kasumlikuks müümiseks, samuti linnaplaneerimise standarditele vastavaks, on arendajal kohustus hoolitseda ka ümbruskonna korrastamise eest. Tavaks on saanud maja ette mänguväljaku paigaldamine, haljastuse, lillepeenarde rajamine, sissepääsude ette sillutusplaatide või asfaltkatte paigaldamine, sõidukitele juurdepääsuteede tagamine, mõnikord elanike ja nende külaliste parkimise korraldamine, tänavavalgustuse paigaldamine. .

Nikolai Mefokov. Saratovi sisehoov. 2004. aasta

Eliitelamukompleksideks pretendeerivad mitmekorruselised hooned uhkeldavad kinnise valvega alaga, mis on kaunistatud maastikukujundusega ning sageli on ka lihtsamad kõrghooned lihtsalt korrastatud väike sisehoov, kus on kiik ja a väike lillepeenar sissepääsu ees.

Nagu näete, on kortermaja ehitamise protsess üsna keeruline, mitmeetapiline ja vastutustundlik. Paljud arendajad märgivad, et peamised raskused tekivad just ehituslubade saamise, kõigi vajalike dokumentide kogumise, samuti projekti loomise ja kinnitamise etapis, samas kui ehitustööd ise ei võta palju aega. Paljud ehitusettevõtted hoiavad aga tüüpprojekte kasutades kokku aega ja raha, mis mõnikord ei osutugi kõige halvemaks võimaluseks.

Anna Sedykh, rmnt.ru

Iga elamuehitusprojekti elluviimine algab sellega, et arendaja ostab eraomanikult maad. Või omandatakse enampakkumisel linnamaa rendiõigus. Üldjuhul peab Kinnisvarafondi oksjoni võitja rajatise projekteerimise lõpetama 11 kuu jooksul alates enampakkumise tulemuste protokolli allkirjastamise kuupäevast. Ehitus kestab olenevalt investeerimistingimustest kolm kuni viis aastat. Kui maa on arendaja omandis, saab ta rajatist ehitama hakata pärast seda, kui on saanud kõik vajalikud kooskõlastused ja ehitusload.

Projektist lahenduseni
Ehituse alustamiseks vajaliku dokumentatsiooni koostamise kord on Kinnisvarafondi enampakkumisel krundi ostnud arendajatel ja eraomanikult maa ostnud arendajatel ühesugune. Ainus erinevus on täitmist vajavate kinnituste arv. Kindlustusseltsi Sfera peadirektori Taras Kruchinini sõnul võib Kinnisvarafondi oksjonil krundi ostmine oluliselt vähendada maja ehitamiseks vajalike dokumentide hankimiseks kuluvat aega. “Linn müüb krunte koos täieliku kooskõlastuste paketiga ning tehniliste tingimustega tulevase hoone ühendamiseks tehnovõrkudega,” räägib Kruchinin.

Ehitusloa saamiseks on vaja objektil läbi viia uuringud ja saada projekti heakskiit valitsusasutustelt. Nagu selgitas O2 arenduse projektijuht Vitali Kolot, saab arendaja praeguses etapis ka tehnilised tingimused tulevase maja tehnovõrkudega ühendamiseks ning linnaplaneerimise plaani. Lisaks on vaja välja töötada ehitusprojekt, mis tuleb kokku leppida vastavate komisjonide ja reguleerivate asutustega. Kõigi osakondade loend, kus peate luba saama, sõltub projekti keerukusest, asukohast jne.

Pärast linnakomisjonide heakskiitmist saadetakse projekt ekspertiisi: Peterburis viib seda läbi riikliku ehitusjärelevalve ja ekspertiisi talituse (Gosstroynadzor) alluv Riiklik Ekspertiisikeskus või tegevusloaga erastruktuurid. Keskmine ekspertiisi läbiviimise aeg on 40 kalendripäeva.

Statistika kohaselt saab ainult 70% algselt esitatud projektidest positiivseid järeldusi - ülejäänud tagastatakse arendajatele läbivaatamiseks.

Omades käes positiivset ekspertarvamust, pöördub arendaja Gosstroynadzori poole, et saada luba korterelamu ehitamiseks.

Seaduse järgi peab Gosstroynadzor väljastama ehitusloa kümne päeva jooksul alates taotluse esitamise kuupäevast. Kui arendaja on esitanud mittetäielikud dokumendid või täitnud need valesti, teeb teenus keeldumise otsuse.

Ehitusprotsess
Juhime tähelepanu, et enne ehitusloa saamist on keelatud igasugused tööd maja ehitusel. Praktikas selgub teisiti: peaaegu veerand kõigist Gosstroynadzori tuvastatud rikkumistest on objektide ehitamine ilma loata.

Pärast lubade saamist algab maja ehitamise protsess. Kõigepealt tuleb nn nulletapp, mille käigus valmistatakse ette vundamendi alus. Pärast seda alustavad töövõtjad ehitus- ja paigaldustöid - seinte ja lagede püstitamist, akende ja uste paigaldamist, maja ühendamist kommunaalteenustega. “Eelviimane etapp on kinnistu sise- ja välisviimistlus, mille järel teostab arendaja kõrvalterritooriumi haljastustööd,” räägib Vitali Kolot.

Oycumena firma peadirektori Lev Gnidenko sõnul on maja ehitamine kõige arusaadavam etapp iga projekti elluviimisel. "Hoopis keerulisem on hankida valitsusasutustelt vajalikke kooskõlastusi, läbida projektiekspertiis ja leppida kokku monopolistidega vajalike võimsuste jaotamises," kinnitab ta.

Projekti viimane etapp on elamu kasutuselevõtu loa saamine (Peterburis väljastavad need Gosstroynadzor, Leningradi oblastis munitsipaalasutused). Selles etapis määravad järelevalveasutused kindlaks ehitatud maja vastavuse tehniliste eeskirjade, SNIP-ide ja algselt kinnitatud projekti nõuetele. Samuti on arendaja kohustatud esitama kinnituse, et ta on täitnud hoone tehnovõrkudega liitumise tehnilised tingimused. Kui ehitatud rajatis vastab kõigile nimetatud tingimustele, on ehitusjärelevalve asutusel kohustus anda luba rajatise kasutuselevõtuks - seaduse järgi tuleb seda teha kümne päeva jooksul alates vastavasisulise taotluse esitamise päevast.

Kasutusluba on ehitatud rajatise riikliku registreeringuga registreerimise aluseks. Pärast seda vormistab arendaja korterite omandiõiguse - esmalt endale ja seejärel ostjatele, kes sõlmisid temaga omakapitali osaluslepingud.

Millal on parim aeg osta
Vastavalt 214-FZ-le on arendajal õigus kortereid müüa alates ehitusloa saamise hetkest. Kuid paljudel juhtudel püüavad ettevõtted müüa eluase kohe pärast majaehituseks krundi ostmist - kodanikele pakutakse osta korter 5-15% odavamalt kui pärast “ametliku müügi” algust. Potentsiaalsed ostjad saavad sõlmida ostu-müügi eellepingu või korteri eelbroneerimise lepingu.

Nagu hoiatab Peterburi ehituskomitee ühisehituse kontrolli ja järelevalve osakonna juhataja Oleg Ostrovski, on eluaseme müük arendaja poolt enne rajatise ehitamiseks loa saamist otsene seaduse 214-FZ rikkumine. . Fakt on see, et selle perioodi jooksul sõlmitud lepinguid ei saa Rosreestri kontoris registreerida. See tähendab, et kodanike riskid suurenevad oluliselt: teoreetiliselt võidakse teie korter müüa kaks korda.

Omakapitali osalusleping on mõttekas sõlmida kohe pärast seda, kui arendaja on saanud ehitusloa ja avanud müügi: selles etapis saab osta kõige likviidsemaid objekte. Heade omadustega odavad korterid “lammutatakse” sageli mõni kuu pärast müügi algust - kuid ehituse lõpuks jäävad majja enamasti vaid suurte pindadega “kahetoalised” ja “kolmetoalised korterid”. Kuid ostes korteri vundamendiaugu staadiumis, on oht, et ootate majapidu mitu aastat - ehitus venib mõnikord määramata ajaks.

Tööde lõpetamise ja maja kasutuselevõtu ajaks on selles olevad korterid ligikaudu 30% kallimad kui ehituse algstaadiumis. Objekti kasutuselevõtu staadiumis ilmub päris palju ettepanekuid erainvestoritelt, kes ostsid sellesse majja korterid väljakaevamise staadiumis ja müüvad need tööde valmimise ajaks edasi - töövõtulepingute alusel.

Kodanikud, kes ostavad eluaset ehituse lõppjärgus (arendajalt või erainvestorilt), kannavad palju väiksemaid riske kui need, kes ostavad kortereid vundamendiaugu staadiumis. Maja kasutuselevõtu protsess võib aga venida mitu kuud, mille jooksul tuleb oodata kodumajapidamispidu.

Muidugi on kõige kindlam osta korter juba välja üüritud ja sissekolimiseks valmis majja: aga see on kõige kallim variant. Statistika kohaselt on sellise eluaseme maksumus keskmiselt 7-10% kallim kui naabermajad, mis võeti kasutusele mitu aastat tagasi.
Ehitusjärgus eluaseme soetamisel tasub lähtuda pigem kuldse kesktee reeglist: korter on targem osta ajal, mil maja on ligikaudu 30-50% valmis (poolteist aastat peale algust). ehitus). Sel juhul saate iseseisvalt hinnata ehitustööde kulgu, projekti valmimise väljavaateid, valida endale meelepärase korteri ja osta selle odavamalt kui peaaegu valmis majas.

Mõttekas on pöörata tähelepanu korteritele hoonetes, mis on plaanis kasutusele võtta hiljemalt järgmise pooleteise aasta jooksul. Te ei kaota palju raha: praegu on 2016. aastal valmivates majades ühetoalised korterid vaid 200-300 tuhat rubla odavamad kui 2014. aasta lõpuks plaanitud korterid. Valik on sinu.

Tekst: Sergey Bardin Foto: Aleksei Aleksandronok